別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡早良 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -33 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　的野　泰浩   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区梅林６丁目１８６番３外 ｢梅林６－２３－２７｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 梅林 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 梅林駅南西方 660m 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多く建ち並ぶ従来からの住宅地域である。格別の変動要因は見受けられず、現状の街並を維持しつつ 静態的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区内の地下鉄七隈線沿線の最寄駅から徒歩圏内に所在する住宅地域一帯である。需要者の中心は福 岡市中心部へ通勤する一次取得者等と把握される。当圏域は立地特性を鑑みれば利便性が高く、地下鉄七隈線の博多駅 延伸に伴う利便性の更なる良化も相俟って、堅調な住宅需要が認められ地価は上昇傾向を維持している。土地の価格水 準は、１６０㎡程度で１，４００万円程度が中心価格帯にあるものと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は第１種低層住居専用地域に所在し、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己利用を目的とする取引が中心 であるため、収益性に基づく価格形成は認められず、収益還元法の適用は断念した。本件では戸建住宅地としての快適 性や利便性を反映して成立した取引価格より試算した比準価格を採用するものとして、最終的に代表標準地価格との検 討結果も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,400 円／㎡ [107.1] 100 100 [100.0] 100 [101.6] [100.0] 100 90,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不透明感は否めないが、低 金利等の金融緩和政策を背景に不動産市況は 概ね堅調に推移。 地下鉄七隈線沿線の最寄駅から徒歩圏内に所 在する住宅地域であり利便性が高いことから 住宅需要は底堅く、地価は穏やかな上昇基調 にて推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％