鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -9	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m市道、南西3.5m、角地		１住居 (70,160)
b	福岡早良５Ｋ -105	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	台形	南東3m市道、南東2.5m、角地		商業 (100,240)
c	早良４Ｃ -215	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,150)
d	福岡早良５Ｋ -1208	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6.7m市道、南東5.8m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 673,219	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	700,849	100 [ 133.0]	526,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	527,000
b	(　 ) 320,534	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	348,680	100 [ 91.3]	381,906		382,000
c	(　 ) 439,092	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	480,285	100 [ 96.9]	495,650		496,000
d	(　 ) 412,250	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	427,503	100 [ 94.6]	451,906		452,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 464,000 円／㎡]

福岡早良 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価を把握することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,730,119	2,495,946	7,234,173	4,265,640	2,968,533	（　0.9770） 2,900,257	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	80,562,694 円　　　　（　 317,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.00	Ｓ3	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	254 ㎡	13.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ）の共同住宅、各階２戸、平均専有面積約６０㎡

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

鉄骨造３階建ての共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	126.00	95.0	119.70	2,000	239,400	1.0	239,400
							1.0	239,400
2～	共同住宅	126.00	95.0	119.70	2,200	263,340	1.0	263,340
							1.0	263,340
3～	共同住宅	126.00	95.0	119.70	2,200	263,340	1.0	263,340
							1.0	263,340
～

～

計		378.00	95.0	359.10		766,080		766,080
								766,080

⑨年額支払賃料	766,080 円　×　12ヶ月　＝　 9,192,960 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 359.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 430,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,623,880 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 405,115 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,722,765 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	766,080 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 766,080 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,730,119 円　　　　（　 38,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｋ（賃）　　　　-1	2,269 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,202 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-1	2,504 ( 2,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,385
c	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-3	1,909 ( 1,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,115

福岡早良 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,800 円	69,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,215,346 円	10,127,880　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 270,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 592,400 円	69,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,700 円	69,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,700 円	69,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,495,946 円　（　　　　　　 9,827 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,700,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,265,640 円（　　　　　 16,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,730,119 円
②総費用	2,495,946 円
③純収益　①－②	7,234,173 円
④建物等に帰属する純収益	4,265,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,968,533 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,900,257 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,418 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,562,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
福岡早良 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -28

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　金山　哲也

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

464,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区西新７丁目８０１番１２｢西新７－９－１６｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅と共同住宅等が混在する住宅地域	北4.8m市道	水道、ガス、下水	西新 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 120 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

４．８ｍ市道

交通

施設

西新駅北西方

950m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅、マンション等が混在する地域であり、今後とも現状維持で推移していくものと予測される
。直近ではマーケットの回復傾向が顕著で、地価は大幅な上昇局面を迎えつつある。

(3)最有効使用の判定

共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 468,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 328,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は地下鉄空港線沿線の住宅地域一円で、特に西新～室見駅徒歩圏の住宅地域との代替性が高い。需要
者の中心は、福岡市内外の個人事業主等のエンドユーザー、転売目的の不動産業者等が想定される。実需については高
い引合いが見込まれる地域であり、不動産市場は安定的に推移してきたところである。画地規模等により取引価格には
ややバラツキが見られるが、２５０㎡程度の土地であれば総額１億円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用、事業目的のものを中心に、早良区西新地区に係る類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集しえた
。一方、標準地は居住の快適性を主な指標とする住宅地域に存し、必ずしも元本価値に見合う家賃・賃料を収受しえな
いことから、収益価格は低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視し、
収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡早良 -16               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    445,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数とも増加傾向にある。市場は回
復しているものの、新型コロナの感染再拡大
、その不動産市場への影響等には依然注視す
る必要がある。

市営地下鉄駅徒歩圏で利便性に優るため、戸
建用地、マンション用地とも高い需要が見込
まれる。地価は全般的に上昇傾向を見せてい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

+4.3 ％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -106	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東3m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	福岡早良５Ｋ -604	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北3.8m区画街路、南1.8m、二方路		１中専 (70,150)
c	早良４Ｃ -217	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,150)
d	早良４Ｃ -215	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 358,360	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	434,263	100 [ 95.1]	456,638	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	457,000
b	(　 ) 366,660	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	386,460	100 [ 83.8]	461,169		461,000
c	(　 ) 524,023	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	552,844	100 [ 113.3]	487,947		488,000
d	(　 ) 439,092	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	480,285	100 [ 102.8]	467,203		467,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 468,000 円／㎡]

福岡早良 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,885,786	1,681,220	7,204,566	4,063,680	3,140,886	（　0.9547） 2,998,604	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	83,294,556 円　　　　（　 328,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	254 ㎡	13.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約６０㎡、２ＬＤＫ程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,950	234,000	1.0	234,000
							2.0	468,000
2～ 3	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,980	237,600	1.0	237,600
							2.0	475,200
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		709,200		709,200
								1,418,400

⑨年額支払賃料	709,200 円　×　12ヶ月　＝　 8,510,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,510,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　％　＝　　 340,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,529,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	709,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,808 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,418,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 348,994 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,885,786 円　　　　（　 34,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-1007	2,391 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	2,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,066 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-1008	2,383 ( 2,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [112.0]	100 [104.0]	1,948
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,600 円	66,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	443,520 円	8,870,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 564,400 円	66,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,400 円	66,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,400 円	66,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,681,220 円　（　　　　　　 6,619 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,400,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,063,680 円（　　　　　 15,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,885,786 円
②総費用	1,681,220 円
③純収益　①－②	7,204,566 円
④建物等に帰属する純収益	4,063,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,140,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,998,604 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,294,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,000 円／㎡）