鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -201	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	南5.2m市道、西3m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡南５Ｋ -1205	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西23m県道、南西4.5m、角地		商業 (100,400)
c	福岡早良５Ｋ -1207	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	東18.4m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡中央５Ｋ -803	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	東15m市道、南6m、角地		近商高度地区2種20m (100,200)
e	福岡城南５Ｋ -1005	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南21m国道、西6m、角地		近商高度地区2種15m (86,250)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 522,235	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	555,136	100 [ 101.3]	548,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	548,000
b	(　 ) 552,189	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	580,881	100 [ 112.8]	514,965		515,000
c	(　 ) 640,569	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	660,427	100 [ 115.6]	571,304		571,000
d	(　 ) 459,188	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	437,322	100 [ 84.3]	518,769		519,000
e	(　 ) 515,655	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	538,246	100 [ 99.4]	541,495		541,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.2	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -6.9	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

福岡早良 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地と同程度の規模においては分譲マンションの敷地としての利用が主であり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション用地が最有効使用と考えられるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,092,385,535	1,090,415,862	12	770,000	3,237.00	270,000	3,622.00
⑧開発法による価格	1,001,969,673 円　　　　（　 525,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -27　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,907 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,907.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
737.10 ㎡	3,622.00 ㎡	3,336.00 ㎡	286.00 ㎡	3,237.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 40 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.7 ％）	（ 189.9 ％）	（ 174.9 ％）	（ 15.0 ％）	（ 89.37 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	52.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

770,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 770,000 円／㎡　　×　　 3,237.00 ㎡　　＝　　　　 2,492,490,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,492,490,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 3,622.00 ㎡　　＝　　　　 1,007,278,200 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,492,490,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 249,249,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,256,527,200 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	174,474,300 円	( 7 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 154,322,518 円
	販売総額(2期)	1,570,268,700 円	( 63 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,324,835,702 円
	販売総額(3期)	747,747,000 円	( 30 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 613,227,315 円
収入合計		－	－	－	－	2,092,385,535 円
支出	建築工事費(1期)	100,727,820 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 95,177,717 円
	建築工事費(2期)	100,727,820 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 89,939,870 円
	建築工事費(3期)	805,822,560 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 679,872,494 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	149,549,400 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 141,309,228 円
	販売管理費(2期)	99,699,600 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 84,116,553 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,090,415,862 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,092,385,535 円　　－　　　　　　 1,090,415,862 円　　＝　　　　　 1,001,969,673 円 525,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
福岡早良 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -27

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　金山　哲也

TEL.

鑑定評価額

1,010,000,000 円

１㎡当たりの価格

532,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区高取２丁目２２１番２外｢高取２－５－１０｣				②地積　(㎡)	1,907 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1.5:1	共同住宅ＲＣ8	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	藤崎 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 52.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

藤崎駅南東方

410m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅、マンション等が混在する住宅地域として成熟しており、今後とも現状維持で推移していく
ものと予測される。極めて高い需要と投資意欲が見込まれ、地価は継続して上昇傾向を見せている。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 537,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 522,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、早良区北部の地下鉄駅徒歩圏であり、特に西新～藤崎駅勢圏の高級・優良住宅エリアとの代替性
が高い。需要の中心は、県内外の分譲マンション業者が想定されるが、需給バランスの安定化、供給物件の希少性から
マンション用地の引き合いは高く、地域相場を超える取引も見られるところである。画地規模、立地条件、開発主体に
よりバラツキが大きいため需要の中心価格帯は見出し難いが、高値安定の市況が継続するものと予測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実市場生起の地価現象を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、投資採算性に着目した価
格であり、対象地に分譲マンションを建築し、分譲することを想定して価格を求めたものである。いずれの価格も精度
の高い適切な価格と認められるが、本件ではマンション適地としての特性を勘案し、比準価格と開発法による価格を関
連付け、市場の需給動向を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    492,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数とも増加傾向にある。市場は回
復しているものの、新型コロナの感染再拡大
、その不動産市場への影響等には依然注視す
る必要がある。

市営地下鉄駅徒歩圏で利便性に優るため、マ
ンション用地として高い需要が見込まれる。
地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -1207	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	東18.4m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡早良５Ｋ -1208	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6.7m市道、南東5.8m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡早良５Ｋ -11	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	福岡早良５Ｋ -201	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	南5.2m市道、西3m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 640,569	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	660,427	100 [ 116.8]	565,434	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	565,000
b	(　 ) 412,250	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	427,503	100 [ 82.5]	518,185		518,000
c	(　 ) 449,933	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	503,925	100 [ 96.9]	520,046		520,000
d	(　 ) 522,235	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	555,136	100 [ 100.0]	555,136		555,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 537,000 円／㎡]

福岡早良 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地としたため開発法を適用し、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,082,790,889	1,087,932,823	12	767,000	3,237.00	269,000	3,622.00
⑧開発法による価格	994,858,066 円　　　　（　 522,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -27　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,907 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,907.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
737.10 ㎡	3,622.00 ㎡	3,336.00 ㎡	286.00 ㎡	3,237.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 40 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.7 ％）	（ 189.9 ％）	（ 174.9 ％）	（ 15.0 ％）	（ 89.37 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	52.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

767,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 767,000 円／㎡　　×　　 3,237.00 ㎡　　＝　　　　 2,482,779,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,482,779,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 269,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 277,070 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 277,070 円／㎡　　×　　　 3,622.00 ㎡　　＝　　　　 1,003,547,540 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,482,779,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 248,277,900 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,251,825,440 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	173,794,530 円	( 7 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 152,278,767 円
	販売総額(2期)	1,564,150,770 円	( 63 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,319,674,005 円
	販売総額(3期)	744,833,700 円	( 30 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 610,838,117 円
収入合計		－	－	－	－	2,082,790,889 円
支出	建築工事費(1期)	100,354,754 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 94,825,207 円
	建築工事費(2期)	100,354,754 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 89,606,760 円
	建築工事費(3期)	802,838,032 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 677,354,448 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	148,966,740 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 140,758,673 円
	販売管理費(2期)	99,311,160 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 85,387,735 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,087,932,823 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,082,790,889 円　　－　　　　　　 1,087,932,823 円　　＝　　　　　 994,858,066 円 522,000 円／㎡