鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -7	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、北4m、二方路		１低専 (60,80)
b	早良４Ｃ -412	福岡市早良区		建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	福岡早良５Ｋ -1102	福岡市早良区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	福岡早良５Ｋ -708	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	福岡早良５Ｋ -1302	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m道路、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,364	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	173,377	100 [ 110.4]	157,044	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 140,238	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	163,103	100 [ 106.9]	152,575		153,000
c	(　 ) 103,681	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,531	100 [ 79.1]	143,528		144,000
d	(　 ) 134,251	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,158	100 [ 89.9]	155,904		156,000
e	(　 ) 129,486	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,456	100 [ 93.2]	149,631		150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

福岡早良 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達減価を把握することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,982,260	757,352	3,224,908	2,160,360	1,064,548	（　0.9770） 1,040,063	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	28,890,639 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	15.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３５㎡程度の１ＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,480	155,400	3.0	466,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,500	157,500	3.0	472,500
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		312,900		938,700
								0

⑨年額支払賃料	312,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,754,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,754,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 165,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,973,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	938,700 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,982,260 円　　　　（　 16,388 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-4	1,993 ( 1,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,812	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-103	1,542 ( 1,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,542
c	早良４Ｋ（賃）　　　　-2	1,276 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,343

福岡早良 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,200 円	35,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	165,552 円	4,138,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,000 円	35,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 757,352 円　（　　　　　　 3,117 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,160,360 円（　　　　　 8,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,982,260 円
②総費用	757,352 円
③純収益　①－②	3,224,908 円
④建物等に帰属する純収益	2,160,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,064,548 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,040,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,280 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,890,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
福岡早良 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -19

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　淺川　博範

TEL.

鑑定評価額

36,200,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区次郎丸６丁目７８番１｢次郎丸６－６－９｣				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパートが混在する既成住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	賀茂 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

賀茂駅南西方

320m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

賀茂駅への利便性が高いほか住環境も良好であるため土地需要は堅調である。今後も同様の傾向で推移し、地価
は上昇傾向が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は次郎丸、賀茂など地下鉄七隈線沿線を中心とする戸建住宅地域である。近隣地域は賀茂駅徒歩約４分と利
便性が高く居住環境も良好である。主な需要者は第１次取得者層のほか転売目的の地場不動産業者である。取引の中心
となる価格帯は１㎡当たり１３万円～１７万円であり、概ね２００㎡から２５０㎡の土地で総額２，５００～４，００
０万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅も見られるが、依然として自用目的の取引が中心であり、居住の快適性が収益性に優先する地域であ
ることから、収益価格の指標性は弱い。比準価格は、戸建住宅地として類似する取引事例と比較検討した結果であり、
市場の実勢をよく反映している。したがって、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、周辺地域の変動状況にも
留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安で物価高傾向が続き、金融緩和政策が修
正されつつある中、今後の不動産需要は注視
する必要がある。現在は当区全体の土地需要
は堅調である。

地域要因に変動はない。利便性の高い戸建住
宅地域として熟成している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｃ -412	福岡市早良区		建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	福岡早良５Ｋ -703	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	福岡早良５Ｋ -1305	福岡市早良区		建付地	（　）	袋地等	北東3.9m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	福岡早良５Ｋ -712	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、南西5m、角地		１低専 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,238	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	163,103	100 [ 105.7]	154,307	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 137,417	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,387	100 [ 93.6]	155,328		155,000
c	(　 ) 131,661	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	145,381	100 [ 95.6]	152,072		152,000
d	(　 ) 160,390	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	161,324	100 [ 99.8]	161,647		162,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

福岡早良 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,853,721	789,550	3,064,171	2,160,360	903,811	（　0.9770） 883,023	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	24,528,417 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	15.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け（１ＤＫ、平均３５㎡程度、６戸）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	105.00	100.0	105.00	1,450	152,250	3.0	456,750
							0.0	0
2～	住宅	105.00	100.0	105.00	1,500	157,500	3.0	472,500
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		309,750		929,250
								0

⑨年額支払賃料	309,750 円　×　12ヶ月　＝　 3,717,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,717,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 160,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,844,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	929,250 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,921 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,853,721 円　　　　（　 15,859 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｋ（賃）　　　　-904	1,276 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,343	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	早良５Ｋ（賃）　　　　-601	1,711 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,764
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,200 円	35,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	200,250 円	4,005,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,000 円	35,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 789,550 円　（　　　　　　 3,249 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,160,360 円（　　　　　 8,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,853,721 円
②総費用	789,550 円
③純収益　①－②	3,064,171 円
④建物等に帰属する純収益	2,160,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	903,811 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	883,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,528,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）