別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福岡早良 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -17 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　道和   TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区次郎丸２丁目５７９番６７ ｢次郎丸２－１５－６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 次郎丸 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 次郎丸駅北方 270m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、地下鉄七隈線が博多駅まで延伸す ることにより一層の住宅需要が期待出来る。今後とも地価は上昇基調を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、早良区・城南区・西区の圏域に存する普通住宅地域。需要者は住宅取得を目的とするエンドユー ザーが中心である。圏域内では小規模分譲が活発に行われているが、総額が抑えられており販売は依然として堅調であ る。市場の中心価格帯は戸建住宅で４０００～４５００万円程度。土地価格は１６０㎡で２５００万円程度と思料され る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路背後に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、エンドユーザーによる自用目的の取引が主体となっている。したがっ て、需要者は居住の快適性に着目した価格の比較検討を行うものと思料される。このような市場の実態を反映した取引 事例比較法は需要者の観点から説得力に優れると考えられる。よって本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の 通り決定した。なお、代表標準地の価格との均衡も得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [ 96.5] [100.0] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果 もあって持ち直していくことが期待される。 都心部を中心に不動産市況は改善傾向にある 。 地下鉄七隈線沿線の宅地需要は堅調さを維持 しており、博多駅までの延伸計画も相俟って 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％