別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福岡早良 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -15 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　出雲　重成   TEL.

鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区東入部２丁目１７５４番 ｢東入部２－２２－１４｣ ②地積 　(㎡) 715   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） (60,80) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西3.5m市道、北側道 水道、下水 野芥 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 野芥駅南西方 3.0km 法令 規制 １低専 (60,80) 土砂災害警戒区域 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺の住宅地の需要は割安感より比較的高く、今後も戸建住宅を主とする住宅地として推移するものと 予測され、地価は上昇傾向にあるが、新コロナ感染症の動向には十分留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市早良区に存する地下鉄七隈線背後の住宅地域である。需要者は福岡都市圏通勤のサラリーマン及び 自営業者等であるが、同一需給圏外からの転入者も多い。都心部への利便性及び割安感より需要は強く、地価は上昇傾 向にある。取引価格帯は規模により総額が異なるが、標準的画地規模で土地価格３０００万～３５００万円程度が需要 の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法の適用においては、早良区東入部周辺の広域的な同一需給圏より取引事例を採用し、各修正・補正も 適正に行っており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格については、当該地域は戸建住宅を主とする地域であり 、賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。よって、比準価格を標準とし、周辺の地価公示価格等との 均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数とも安定的に推移し、地価の動 向は、新コロナ感染症の流行後は不透明であ ったが上昇傾向にある。 福岡市早良区の地下鉄七隈線沿線背後の住宅 地は人気が高く、特に割安感のある地区の土 地需要は高まっており地価は上昇傾向にある 。 個別的要因には変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％