別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福岡早良 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -14 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　金山　哲也   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 78,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区野芥５丁目３５２番１３ ｢野芥５－１８－１９｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 梅林 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 梅林駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。直近で はマーケットの回復傾向が顕著で、地下鉄延伸の期待感もあり地価は大幅な上昇局面を迎えつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、早良区野芥地区を中心とした同区中～南部の住宅地域一円で、特に野芥、梅林、重留、田隈等の 住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は、福岡市内外のサラリーマン世帯等の個人エンドユーザーが想定される。 住環境の良さから実需については相応の引合いが見込まれる地域であり、市場は概ね安定的に推移しているものと思料 される。市場の中心価格帯は、土地は総額１，０００万円台前半、新築戸建の総額は３，０００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用、事業用の民間取引に係るものを中心に、近隣地域と野芥５丁目地区と価格牽連性の高い類似地域において多 数の信頼性ある取引事例を収集しえた。一方、対象地は居住の快適性を主な指標とする戸建住宅地域に存し、賃貸市場 が未成熟なことから収益還元法の適用は断念した。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,400 円／㎡ [107.7] 100 100 [100.0] 100 [117.4] [100.0] 100 78,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数とも増加傾向にある。市場は回 復しているものの、新型コロナの感染再拡大 、その不動産市場への影響等には依然注視す る必要がある。 鉄道駅からはやや遠いものの、市場は安定し ており更地、中古戸建については個人世帯等 の需要が見込める。地価は上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％