別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福岡早良 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -10 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　道和   TEL.

鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区飯倉４丁目１０番６ ｢飯倉４－２５－２５｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 藤崎 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 藤崎駅南方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅中心の既成の住宅地域であり、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。住宅需要は堅調であり 、地価は上昇基調を維持している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市早良・城南・西各区の圏域に存する普通住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内を中心に、同一需 給圏外からの転入者も比較的多い。当該地区は街路条件がやや劣るものの、概ね良好な居住環境を有し、地価は概ね安 定的に推移している。総額を抑えるため土地を細分化して取引する傾向があり、土地は３，０００万円前後、新築物件 は４，５００～５，０００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が多い地域であり、収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程 度で、自用目的での取引が中心である。よって、比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、周辺地域と の価格バランス等、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [108.1] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [100.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果 もあって持ち直していくことが期待される。 都心部を中心に不動産市況は改善傾向にある 。 西新地区と比較して割安感がある地域である ことから底堅い住宅需要が見込める地域であ る。地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％