鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｃ -214	福岡市早良区		更地	（　）	台形	南東2.5m市道、南西2.5m、角地		１中専高度2種最高15m (70,150)
b	福岡早良５Ｋ -604	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北3.8m区画街路、南1.8m、二方路		１中専 (70,150)
c	福岡早良５Ｋ -308	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、北5m、角地		１中専 (70,150)
d	福岡早良５Ｋ -1208	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6.7m市道、南東5.8m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,589	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.2]	334,588	100 [ 84.8]	394,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	395,000
b	(　 ) 366,660	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	386,460	100 [ 98.8]	391,154		391,000
c	(　 ) 392,792	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	393,173	100 [ 102.3]	384,333		384,000
d	(　 ) 412,250	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	427,503	100 [ 108.2]	395,104		395,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 392,000 円／㎡]

福岡早良 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,095,828	1,999,640	8,096,188	5,101,500	2,994,688	（　0.9790） 2,931,800	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	81,438,889 円　　　　（　 252,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	323 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１部屋当たり約３５㎡の１ＤＫを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,850	259,000	2.0	518,000
							1.0	259,000
2～	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,900	266,000	2.0	532,000
							1.0	266,000
3～	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,950	273,000	2.0	546,000
							1.0	273,000
～

～

計		420.00	100.0	420.00		798,000		1,596,000
								798,000

⑨年額支払賃料	798,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,576,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,576,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 411,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,884,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,596,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 798,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 196,346 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,095,828 円　　　　（　 31,256 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-1101	1,905 ( 1,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,985	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,944 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-1102	1,863 ( 1,787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,921
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	358,000 円	89,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	411,840 円	10,296,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 290,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 760,700 円	89,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,500 円	89,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,500 円	89,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,999,640 円　（　　　　　　 6,191 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9790

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,500,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,101,500 円（　　　　　 15,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,095,828 円
②総費用	1,999,640 円
③純収益　①－②	8,096,188 円
④建物等に帰属する純収益	5,101,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,994,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,931,800 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,077 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,438,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡早良 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -5

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　関根　俊雄

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

385,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区室見１丁目２５番５｢室見１－２５－９｣				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	北西5.3m市道	水道、ガス、下水	室見 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

５．３市道

交通

施設

室見駅北東方

350m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は区画整然とした住宅地域で成熟しており、地域に影響を及ぼす要因等はなく、当分の間は現状維持と
予測。市営地下鉄空港線の室見駅まで徒歩圏にあり、当面の地価は上昇で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 259,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は早良区内でも環境面に優れた住宅地域一円であり、比較的所得の高い個人等が需要の中心である。市営地
下鉄空港線沿線を中心に、住環境と利便性に優れた場所が多く、同圏内の不動産需要は堅調であり、地価は上昇傾向で
推移している。分譲地を除くと規模やその他の条件は物件毎に様々であるため、取引総額の中心価格帯は把握し難いが
、標準地と同程度の規模を想定した場合には総額で１億２千万円前後の水準になる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域やその周辺は一般住宅等を利用の中心とする住宅地域で、一般住宅の敷地としての取引等、土地取引は自用目
的が主である。標準地程度の規模では低層共同等の敷地利用もあるが、当該利用の収益性に着目した土地取引は少ない
。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡や近時の市
場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡早良 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 423,000 円／㎡

[109.0]
100

100
[100.0]

100
[120.4]

[100.0]
100

383,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数の増加や国内の金利動向等の要
因により、福岡市内においては不動産需要が
高く、地価も未だ先高感が続いている。

市営地下鉄空港線沿線の既成住宅地域。地域
要因に大きな変動はないが、住環境等は良好
であり、地価は上昇傾向で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -308	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、北5m、角地		１中専 (70,150)
b	福岡早良５Ｋ -604	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北3.8m区画街路、南1.8m、二方路		１中専 (70,150)
c	早良４Ｃ -214	福岡市早良区		更地	（　）	台形	南東2.5m市道、南西2.5m、角地		１中専高度2種最高15m (70,150)
d	福岡早良５Ｋ -701	福岡市早良区		建付地	（　）	不整形	北西7.3m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 392,792	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	393,173	100 [ 101.4]	387,745	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	388,000
b	(　 ) 366,660	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	386,460	100 [ 93.6]	412,885		413,000
c	(　 ) 277,589	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.2]	334,588	100 [ 88.4]	378,493		378,000
d	(　 ) 384,553	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	417,062	100 [ 106.8]	390,507		391,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.3	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

福岡早良 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,028,817	2,050,276	7,978,541	4,907,700	3,070,841	（　0.9790） 3,006,353	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	83,509,806 円　　　　（　 259,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	323 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：住宅（ファミリータイプ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	140.00	100.0	140.00	1,850	259,000	1.0	259,000
							1.0	259,000
2～	住宅	140.00	100.0	140.00	1,908	267,120	1.0	267,120
							1.0	267,120
3～	住宅	140.00	100.0	140.00	1,906	266,840	1.0	266,840
							1.0	266,840
～

～

計		420.00	100.0	420.00		792,960		792,960
								792,960

⑨年額支払賃料	792,960 円　×　12ヶ月　＝　 9,515,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,515,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 409,421 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,826,099 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	792,960 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,612 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 792,960 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 195,106 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,028,817 円　　　　（　 31,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-202	1,973 ( 1,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,055	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,908 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-203	2,233 ( 2,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,867
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	344,400 円	86,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	511,776 円	10,235,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 290,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 731,800 円	86,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,050,276 円　（　　　　　　 6,348 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9790

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,100,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,907,700 円（　　　　　 15,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,028,817 円
②総費用	2,050,276 円
③純収益　①－②	7,978,541 円
④建物等に帰属する純収益	4,907,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,070,841 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,006,353 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,509,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 259,000 円／㎡）