鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -211	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、北東4m、北西6m、三方路		１中専高度地区2種15m (70,150)
b	福岡早良５Ｋ -2	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西9.8m市道、北8m、角地		２中専 (70,150)
c	福岡早良５Ｋ -702	福岡市早良区		建付地	（　）	不整形	北東7.8m市道、北西6.3m、北東4.7m、三方路		１中専高度地区2種15m (70,150)
d	福岡早良５Ｋ -209	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、北西6m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
e	早良４Ｃ -416	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,900	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	225,765	100 [ 122.7]	183,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 174,977	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	181,914	100 [ 98.9]	183,937		184,000
c	(　 ) 180,000	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.5]	207,934	100 [ 112.9]	184,175		184,000
d	(　 ) 250,313	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	251,540	100 [ 135.2]	186,050		186,000
e	(　 ) 137,670	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	169,016	100 [ 92.2]	183,315		183,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -8.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

福岡早良 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションを建築することが最有効使用と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,519,168,877	1,121,889,170	12	498,000	3,556.95	276,000	3,745.47
⑧開発法による価格	397,279,707 円　　　　（　 163,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,434 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,434.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.25 ㎡	3,745.47 ㎡	3,604.20 ㎡	141.27 ㎡	3,556.95 ㎡	ＲＣ・7F ( 44 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 28.5 ％）	（ 153.9 ％）	（ 148.1 ％）	（ 5.8 ％）	（ 94.97 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	46.0 ｍ 52.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		10.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

498,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 498,000 円／㎡　　×　　 3,556.95 ㎡　　＝　　　　 1,771,361,100 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,771,361,100 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 276,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 284,280 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 284,280 円／㎡　　×　　　 3,745.47 ㎡　　＝　　　　 1,064,762,212 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,771,361,100 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 212,563,332 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,277,325,544 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	141,708,888 円	( 8 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 126,531,866 円
	販売総額(2期)	1,275,379,992 円	( 72 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 1,096,571,717 円
	販売総額(3期)	354,272,220 円	( 20 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 296,065,294 円
収入合計		－	－	－	－	1,519,168,877 円
支出	建築工事費(1期)	106,476,221 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 100,609,381 円
	建築工事費(2期)	106,476,221 円	( 10 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 95,967,018 円
	建築工事費(3期)	851,809,770 円	( 80 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 732,386,040 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	127,537,999 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 120,510,655 円
	販売管理費(2期)	85,025,333 円	( 40 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 72,416,076 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,121,889,170 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,519,168,877 円　　－　　　　　　 1,121,889,170 円　　＝　　　　　 397,279,707 円 163,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡早良 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -4

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　山下　洋生

TEL.

鑑定評価額

441,000,000 円

１㎡当たりの価格

181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区小田部７丁目１３４番５外｢小田部７－１９－２０｣				②地積　(㎡)	2,434 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）地区計画等
	1:1.2	共同住宅ＲＣ7	マンション等の中に空地も見られる住宅地域	西10.5m市道	水道、ガス、下水	室見 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 160 ｍ、南 140 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 46.0 ｍ、奥行　約　　 52.0 ｍ、規模　　 2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．５ｍ市道

交通

施設

室見駅南西方

1.4km

法令

規制

１中専
(60,150)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中層マンションを主とする住宅地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は見受けられず、当該地域
は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 164,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、早良区・西区・城南区内の交通接近条件に比較的恵まれた住宅地域一円である。需要者の中心は大手及
び地場の不動産開発業者である。近隣地域及び周辺は居住環境が良好な住宅地域で、宅地需要は底堅く推移しており、
地価は上昇基調にある。取引価格の水準は、形状・規模等の個別的要因により大きく異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場参加者や最有効使用が類似した取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。
開発法による価格は、投資採算性を反映した価格であるが、想定要素を含んでいること等から比準価格と比較した相対
的規範性はやや劣ると判断する。以上から、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量す
るとともに、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡早良 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 171,000 円／㎡

[109.9]
100

100
[105.0]

100
[ 99.0]

[100.0]
100

181,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は否めない
が、低金利政策や人口・世帯数の増加に支え
られ、当区における宅地需要は堅調で地価は
上昇基調にある。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｃ -416	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,100)
b	福岡早良５Ｋ -1201	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	北7.1m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	福岡早良５Ｋ -702	福岡市早良区		建付地	（　）	不整形	北東7.8m市道、北西6.3m、北東4.7m、三方路		１中専高度地区2種15m (70,150)
d	福岡早良５Ｋ -2	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西9.8m市道、北8m、角地		２中専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,670	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	169,016	100 [ 90.4]	186,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	187,000
b	(　 ) 120,488	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	170,744	100 [ 97.0]	176,025		176,000
c	(　 ) 180,000	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.5]	207,934	100 [ 107.8]	192,889		193,000
d	(　 ) 174,977	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	181,914	100 [ 101.0]	180,113		180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -8.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

福岡早良 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		収益還元法の適用は可能であるが、対象標準地の最有効使用は分譲マンション用地としての利用であり、想定される需要者がマンションデベロッパー等であることから、投資採算性に着目した開発法を適用し、収益性に着目した収益還元法については適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,516,118,338	1,118,135,962	12	497,000	3,556.95	275,000	3,745.47
⑧開発法による価格	397,982,376 円　　　　（　 164,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,434 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,434.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.25 ㎡	3,745.47 ㎡	3,604.20 ㎡	141.27 ㎡	3,556.95 ㎡	ＲＣ・7F ( 44 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 28.5 ％）	（ 153.9 ％）	（ 148.1 ％）	（ 5.8 ％）	（ 94.97 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	46.0 ｍ 52.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		10.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

497,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 497,000 円／㎡　　×　　 3,556.95 ㎡　　＝　　　　 1,767,804,150 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,767,804,150 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 283,250 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 283,250 円／㎡　　×　　　 3,745.47 ㎡　　＝　　　　 1,060,904,378 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,767,804,150 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 212,136,498 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,273,040,876 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	141,424,332 円	( 8 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 126,277,786 円
	販売総額(2期)	1,272,818,988 円	( 72 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 1,094,369,766 円
	販売総額(3期)	353,560,830 円	( 20 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 295,470,786 円
収入合計		－	－	－	－	1,516,118,338 円
支出	建築工事費(1期)	106,090,438 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 100,244,855 円
	建築工事費(2期)	106,090,438 円	( 10 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 95,619,312 円
	建築工事費(3期)	848,723,502 円	( 80 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 729,732,467 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	127,281,899 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 120,268,666 円
	販売管理費(2期)	84,854,599 円	( 40 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 72,270,662 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,118,135,962 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,516,118,338 円　　－　　　　　　 1,118,135,962 円　　＝　　　　　 397,982,376 円 164,000 円／㎡