別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福岡早良 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　向野　高洋   TEL.

鑑定評価額 78,200,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 285,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区藤崎２丁目１６９番 ｢藤崎２－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 藤崎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 藤崎駅南方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄空港線徒歩圏の戸建住宅が中心の住宅地域である。住宅需要が旺盛であり、地価は依然として上昇傾向が 継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は早良区の地下鉄空港線沿線の住宅地域である。主な需要者は自己の居住用として取得しようとする個人の エンドユーザーが中心である。地下鉄空港線徒歩圏の住宅需要は依然として非常に強く、地価は上昇傾向が継続してい る。中心となる価格帯は土地が８０００万円前後、新築戸建物件が１億円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実の不動産市場を反映した取引価格より比較検討したものであるため、市場性を有し、実証的である。 一方、近隣地域は地区計画により共同住宅の建築はできず、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用しなかった。 また典型的需要者は個人のエンドユーザーと考えられ、居住の快適性、市場性を重視して取引意思を決定すると思料さ れるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    423,000 円／㎡ [109.0] 100 100 [100.0] 100 [118.1] [100.0] 100 390,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    359,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区内の人口は増加傾向にあり、そのため 不動産市場は活発であることから、地価は全 般的に上昇基調にある。 地下鉄空港線沿線の住宅需要は大変強く、地 価は依然として堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％