鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -106	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東3m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	福岡早良５Ｋ -308	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、北5m、角地		１中専 (70,150)
c	福岡早良５Ｋ -705	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m市道、西4m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
d	福岡早良５Ｋ -301	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	福岡早良５Ｋ -701	福岡市早良区		建付地	（　）	不整形	北西7.3m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 358,360	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	434,263	100 [ 88.4]	491,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	491,000
b	(　 ) 392,792	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	393,173	100 [ 81.0]	485,399		485,000
c	(　 ) 408,320	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	420,609	100 [ 85.7]	490,792		491,000
d	(　 ) 456,026	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	482,019	100 [ 97.9]	492,359		492,000
e	(　 ) 384,553	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	417,062	100 [ 87.1]	478,831		479,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 487,000 円／㎡]

福岡早良 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,392,636	2,930,728	12,461,908	6,976,800	5,485,108	（　0.9547） 5,236,633	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	145,462,028 円　　　　（　 335,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	215.00	Ｓ3	645.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	434 ㎡	18.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸各階４戸（１戸約５０㎡２ＬＤＫ）総戸数１２戸

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同規模、同用途の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	215.00	95.0	204.25	1,950	398,288	2.0	796,576
							1.0	398,288
2～ 2	住宅	215.00	95.0	204.25	2,050	418,713	2.0	837,426
							1.0	418,713
3～ 3	住宅	215.00	95.0	204.25	2,050	418,713	2.0	837,426
							1.0	418,713
～

～

計		645.00	95.0	612.75		1,235,714		2,471,428
								1,235,714

⑨年額支払賃料	1,235,714 円　×　12ヶ月　＝　 14,828,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,828,568 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 627,703 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,064,865 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,471,428 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,726 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,235,714 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 304,045 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,392,636 円　　　　（　 35,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｋ（賃）　　　　-1	2,269 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	2,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,097 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-901	1,974 ( 1,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,994
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	114,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	784,628 円	15,692,568　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 493,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,930,728 円　（　　　　　　 6,753 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 645.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,976,800 円（　　　　　 16,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,392,636 円
②総費用	2,930,728 円
③純収益　①－②	12,461,908 円
④建物等に帰属する純収益	6,976,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,485,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,236,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,066 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,462,028 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
福岡早良 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 -1

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　福山　道和

TEL.

鑑定評価額

211,000,000 円

１㎡当たりの価格

486,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区西新２丁目１１０番３１｢西新２－１８－２０｣				②地積　(㎡)	434 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:1.2	住宅Ｗ1	中規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	北5.3m市道	水道、ガス、下水	西新 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．３ｍ市道

交通

施設

西新駅北方

460m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の一般住宅を中心とする住宅地域である。利便性及び居住環境が優れる住宅地域として住宅需要は旺盛で
あることから地価は上昇基調を維持している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 486,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 342,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、早良区北部の地下鉄空港線沿線の住宅地域である。周辺は、生活利便性に優れる閑静な文教地区として
福岡市内の中でも根強い人気がある。周辺では、戸建住宅の建替えや小規模に分割した宅地分譲が見られるなど、富裕
層を中心とする底堅い戸建用地需要が見込まれる。規模等により取引価格に幅があるため、需要の中心となる価格帯を
把握することは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはマンションも見られるが、自用住宅地としての利用が優先的であり、収益性よりも居住の快適性が重視される
傾向があることから、収益価格は低位に試算された。比準価格は、地域的類似性の高い取引事例を検討した結果であり
、市場の実態を的確に反映している。よって、信頼性の高い比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均
衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡早良 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 423,000 円／㎡

[109.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[100.0]
100

475,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果
もあって持ち直していくことが期待される。
都心部を中心に不動産市況は改善傾向にある
。

交通利便性に優れる地域で住環境も良好なこ
とから戸建住宅用地の需要は旺盛である。堅
調な住宅需要を背景に地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -11	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	福岡早良５Ｋ -301	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	福岡早良５Ｋ -1109	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
d	福岡早良５Ｋ -106	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東3m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 449,933	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	503,925	100 [ 103.9]	485,010	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	485,000
b	(　 ) 456,026	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	482,019	100 [ 98.9]	487,380		487,000
c	(　 ) 439,236	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	459,441	100 [ 94.8]	484,642		485,000
d	(　 ) 358,360	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	434,263	100 [ 95.0]	457,119		457,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 486,000 円／㎡]

福岡早良 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,344,493	2,770,842	12,573,651	6,976,800	5,596,851	（　0.9547） 5,343,314	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	148,425,389 円　　　　（　 342,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	215.00	Ｓ3	645.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	434 ㎡	18.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１住戸が平均５０㎡程度（２ＤＫ）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

規模・用途に対しては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	215.00	95.0	204.25	1,930	394,203	2.0	788,406
							1.0	394,203
2～ 3	住宅	215.00	95.0	204.25	2,050	418,713	2.0	837,426
							1.0	418,713
～

～

～

計		645.00	95.0	612.75		1,231,629		2,463,258
								1,231,629

⑨年額支払賃料	1,231,629 円　×　12ヶ月　＝　 14,779,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,779,548 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 625,742 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,017,806 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,463,258 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,647 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,231,629 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 303,040 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,344,493 円　　　　（　 35,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-101	2,027 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,116	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,097 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	早良５Ｋ（賃）　　　　-610	2,045 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,090
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	114,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	625,742 円	15,643,548　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 492,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,770,842 円　（　　　　　　 6,384 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 645.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,976,800 円（　　　　　 16,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,344,493 円
②総費用	2,770,842 円
③純収益　①－②	12,573,651 円
④建物等に帰属する純収益	6,976,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,596,851 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,343,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,312 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,425,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 342,000 円／㎡）