鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡城南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡城南５Ｋ -413	福岡市城南区		建付地	（　）	台形	南西22m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡城南５Ｋ -203	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	不整形	北西6.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	福岡城南４Ｃ -925	福岡市城南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、北西5m、角地		１住居 (60,200)
d	福岡城南５Ｋ -1016	福岡市城南区		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
e	福岡城南５Ｋ -915	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,671	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,141	100 [ 181.8]	149,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 61,232	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	72,050	100 [ 63.8]	112,931		113,000
c	(　 ) 91,366	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	105,897	100 [ 87.4]	121,164		121,000
d	(　 ) 168,485	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,213	100 [ 123.8]	140,721		141,000
e	(　 ) 120,436	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,363	100 [ 91.2]	134,170		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +65.0
a	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

福岡城南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,128,654	901,910	3,226,744	2,705,800	520,944	（　0.9534） 496,668	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	13,070,211 円　　　　（　 94,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡城南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種20m	90 ％	200 ％	200 ％	138 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は１Ｋ、約３２㎡程度を想定

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	80.00	75.6	60.50	2,400	145,200	6.0	871,200
							0.0	0
2～	共同住宅	80.00	79.4	63.50	1,450	92,075	1.0	92,075
							1.0	92,075
3～	共同住宅	80.00	79.4	63.50	1,450	92,075	1.0	92,075
							1.0	92,075
～

～

計		240.00	78.1	187.50		329,350		1,055,350
								184,150

⑨年額支払賃料	329,350 円　×　12ヶ月　＝　 3,952,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,952,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 214,410 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,073,790 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,055,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 184,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 44,838 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,128,654 円　　　　（　 29,918 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡城南５（賃）　　　　-308	1,734 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,412 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡城南５（賃）　　　　-309	2,328 ( 2,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,587
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡城南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,500 円	41,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	214,410 円	4,288,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 352,700 円	41,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 901,910 円　（　　　　　　 6,536 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,705,800 円（　　　　　 19,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,128,654 円
②総費用	901,910 円
③純収益　①－②	3,226,744 円
④建物等に帰属する純収益	2,705,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	520,944 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	496,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,599 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,070,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
福岡城南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡城南 5-2

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　大塚　誠司

TEL.

鑑定評価額

19,000,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市城南区堤２丁目５５番１外｢堤２－１２－２０｣				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種20m (90,200)
	台形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗兼共同住宅が多い県道沿いの路線商業地域	西16m県道	水道、ガス、下水	福大前 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．０ｍ県道

交通

施設

福大前駅　南東方

2.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

城南区南部でも住宅地開発が活発化し、住宅需要が郊外へ波及していることから、幹線道路背後の住宅地の状態
は向上している。今後、それに伴い商業地も良い影響を受け、発展傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、福岡市城南区の商業地域を中心に、福岡市内全域の商業地域にも及ぶ。需要者は店舗用地、店舗
兼共同住宅用地等を求める法人企業が中心であるが、土地総額における需要の中心は掴みづらい状況にある。堤地区周
辺の商業地域においては、高値の土地取引も見受けられるようになってきており、更に、背後の住宅地の状態も向上し
ていることから、地価は上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法における賃料水準等は標準的なものと思料されるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より、比準
価格に比して収益価格が低位に求められたと考えられる。一方、類似性が高い事例を重視する等して求めた比準価格は
、類似性・代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、収益
価格を比較考量し、更に、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡西 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[108.0]
100

100
[103.0]

100
[151.9]

[100.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

城南区の人口は約１３．３万人、過去６年間
で約１．６％の伸び率を示している。

供給量の変化に伴い、住宅需要が城南区北部
から南部へとシフトしつつあり、堤地区周辺
の背後地の状態が向上している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡城南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -102	福岡市南区		更地	（　）	長方形	北西8.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡南５Ｋ -1010	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.2m県道、中間画地		近商高度地区2種20m (90,200)
c	福岡早良５Ｋ -602	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、北東3.8m、西4m、南4m、四方路		近商 (100,200)
d	福岡早良５Ｋ -104	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	北西24m県道、西4m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,534	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,097	100 [ 109.3]	146,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 147,435	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,396	100 [ 109.3]	142,174		142,000
c	(　 ) 176,245	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	181,378	100 [ 128.7]	140,931		141,000
d	(　 ) 179,347	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	197,300	100 [ 145.9]	135,230		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

福岡城南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,143,453	902,772	3,240,681	2,705,800	534,881	（　0.9534） 509,956	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	13,419,895 円　　　　（　 97,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡城南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種20m	90 ％	200 ％	200 ％	138 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階は１Ｋ（約３２㎡）を想定。

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

標準的な有効率で設定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	80.00	75.6	60.50	2,400	145,200	6.0	871,200
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	80.00	79.4	63.50	1,460	92,710	1.0	92,710
							1.0	92,710
～

～

～

計		240.00	78.1	187.50		330,620		1,056,620
								185,420

⑨年額支払賃料	330,620 円　×　12ヶ月　＝　 3,967,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,967,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 215,172 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,088,268 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,056,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,038 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 185,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 45,147 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,143,453 円　　　　（　 30,025 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡城南５（賃）　　　　-203	2,915 ( 2,584)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,535	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,412 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡城南５（賃）　　　　-309	2,328 ( 2,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,400
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡城南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,500 円	41,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	215,172 円	4,303,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 352,700 円	41,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 902,772 円　（　　　　　　 6,542 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,705,800 円（　　　　　 19,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,143,453 円
②総費用	902,772 円
③純収益　①－②	3,240,681 円
④建物等に帰属する純収益	2,705,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	534,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	509,956 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,695 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,419,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,200 円／㎡）