別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福岡城南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -14 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中村　秀紀   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区東油山１丁目９番２ ｢東油山１－９－３６｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 福大前 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は特にない。 街 路 基準方位北　北６ｍ 　市道 交通 施設 福大前駅　南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地であり、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城南区南部のバス便の住宅地一円。需要者の中心は、市内に通勤する一般所得層が中心。史上最低レベ ルの住宅ローン金利、福岡市の人口増により、地価は強含みで推移してきた。新型コロナウイルス禍による、住宅需要 への影響が懸念されたが、目立った影響は見られない。需要の中心となる価格帯は土地２００㎡程度で１９００万円前 後、新築住宅で３９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は第１種低層住居専用地域に属する戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は認められず、容積率も 低いため、収益価格は試算しなかった。比準価格は東油山地区の２事例のほか周辺類似地域内の第一種低層住居専用地 域に存する事例から求めたものであるが、要因比較は適正であり、求められた価格は実勢を的確に反映していると判断 した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡城南 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,200 円／㎡ [107.9] 100 100 [100.0] 100 [ 95.6] [100.0] 100 97,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 史上最低水準のローン金利、福岡市の人口増 等を背景に、住宅地への需要は堅調に推移し ており、コロナ禍の影響も明らかには認めら れない。 地域要因に特段の変動は見られない。今後も 概ね現状のまま推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％