別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 福岡城南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -10 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中野　貢一   TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区七隈２丁目８２４番１１ ｢七隈２－１０－７｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 金山 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 金山駅　北西方 430m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。当該地域の利用状況に変化をもたらす、特段の変動要因も 認められず、今後も現利用状況を基調とし、安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市西部に存する地下鉄七隈線沿線の徒歩圏の住宅地域一帯と把握される。需要者の中心は福岡市都心 部へ通勤するサラリーマン等の一次取得者層が中心となる。駅徒歩圏の良好な住環境を有する地域であるため需要は堅 調である。市場の中心価格帯は土地の規模により一概には言えないものの、１３０㎡程度の土地で２５００万円前後、 新築戸建住宅で４０００～５０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益獲得を目的とした不動産投資需要は認められず、賃貸 市場が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。比準価格を求める各過程は適切であり、現実の取引市場の 実態を反映した説得力の高い試算価格が得られたものと判断される。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地と の均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡城南 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [101.0] 100 [108.2] [104.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城南区の人口は微増傾向にて推移している。 金利は低位安定的に推移しており、住宅地需 要は旺盛であるが、先行きには注視を要する 。 変動要因は認められないが、利便性の高い地 域であり需要は根強い。また、地下鉄七隈線 の博多駅までの延伸に伴い、沿線需要の高ま りが期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％