別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福岡城南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -8 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　竹山　泰史   TEL.

鑑定評価額 45,100,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区松山２丁目４６７番１０１ ｢松山２－２５－１２｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度地区1種15m 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 七隈 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 七隈駅　北東方 300m 法令 規制 １中専 (60,100) 高度地区1種15m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、戸建住宅地域として成熟していることから、地域内に格別の変動要 因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、地下鉄七隈線各駅の利用が可能な範囲に住宅地域が形成されている圏域で、利便性が高い住宅地 に対する需要は高く、地価は上昇基調で推移している。需要者の中心は高額所得者層である。需要の中心となる価格帯 は、新築戸建で総額６，０００万円台の取引が認められるものの、総額帯を抑制するために既存の宅地を区画に分割し た小規模な分譲住宅もみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が中心の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念し、取引事例比 較法を適用して比準価格を求めた。比準価格の算定にあたっては、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用して適切 な補修正を行って求めており、信頼性の高い価格が得られた。したがって、本件では、比準価格を採用して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    186,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福岡城南 -12               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    195,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城南区の人口は微増、利便性の高いエリアを 中心に住宅需要は高く、開発余地が乏しいこ とから、郊外部へと需要が拡大している。 既成の住宅地域であり、利便性の高い住宅地 に対する需要は高く、地価は上昇基調である 。地下鉄七隈線の延伸による利便性の向上が 期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％ +1.0 ％