別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福岡城南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -7 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　長崎　隆良   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区神松寺１丁目１６４３番４１ ｢神松寺１－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度地区1種15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 七隈 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 七隈駅　北東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,100) 高度地区1種15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因の変動は見受けられず、今後も現状のまま推移していくものと思料さ れる。地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城南区及び隣接する周辺区の住宅地域である。主な需要者はマイホーム購入を目的とするエンドユーザ ーである。当地域は旧来からの閑静な住宅地域で、最寄り駅まで距離はあるものの、バス路線が充実し、市内中心部へ の通勤も可能であるため、当地域の住宅需要は底堅く推移している。中心となる価格帯は、バラツキがあるものの、標 準的画地規模の土地で２，２００万円前後、新築戸建で３，５００～４，０００万円前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、自用目的での取引が中心である。賃貸市場は未成熟であるため、収 益還元法の適用は見送った。比準価格は、市場性の観点から、代替・競争関係にある現実の取引事例から求めた価格で 実証的であり、市場における価格形成の実態を反映し、規範性は高いものと思料される。従って、市場の実態を反映し た比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡城南 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [107.5] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [103.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城南区の人口は、微増傾向で推移しており、 新型コロナウイルスの影響は薄れつつあり、 住宅需要は堅調である。 地域要因に特段の変動は見られない。当地域 は交通接近条件はやや劣るものの、閑静な住 環境で、地価は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％