別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福岡城南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -6 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　岩城　雅俊   TEL.

鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区樋井川５丁目１９１番 ｢樋井川５－２１－１７｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 福大前 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 福大前駅　南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の住宅団地で価格形成要因の大きな変化も無く今後も概ね現状のまま推移するものと予測する 。新型コロナ禍の影響も落ち着き見せており、地価は上昇幅拡大傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市城南区、隣接各区に位置する郊外の住宅地がその範囲。需要者の中心は福岡市に通勤する中堅所得 者層である。近隣地域は、区画整然とし住環境が良く、小学校、商店等に比較的近いため利便性の高い地域であり、周 辺にミニ分譲開発が多く需要は堅調である。市場は新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、地価上昇幅は拡大傾向にあ る。需要の中心となる価格帯は、土地で２０百万円前後、新築の土地建物は総額３５～４５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性の高い事例から導いた試算値であるため市場性を反映する規範性の高い価格である。当地域は、自 己使用建物が支配的な１低専指定の住宅団地で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念し、既成市街地 で適正な素地事例の収集が困難であるため原価法の適用を断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視 するとともに、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡城南 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,200 円／㎡ [107.9] 100 100 [100.0] 100 [ 89.1] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地 需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は 無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇 が認められる。 新型コロナ禍の影響が小さくなり、小学校、 商店等に近い住環境の優れる地域で需要が堅 調であることから地価上昇幅の拡大が認めら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％