別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福岡西 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 5-5 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　吉田　博之   TEL.

鑑定評価額 271,000,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区北原１丁目１３６番 ｢北原１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 945   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 (90,300) 台形 1:1.2 店舗兼共同住宅 ＲＣ10 中高層店舗兼共同住 宅、低層店舗が多い 商業地域 南22m市道 水道、ガス、下水 九大学研都市 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    70 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 九大学研都市駅　北西 方 180m 法令 規制 商業 (90,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理により、九州大学伊都キャンパスの玄関口として整備され、発展が続く地域である。新型コロナの影響 は大きくはなく、地価も周辺に影響を及ぼしながら、堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市及び糸島市に存する、駅接近性に優るマンション等を中心とした商業地域の圏域である。需要者 の中心は、店舗兼マンション等の建設用地を需要する不動産業者等が主である。交通利便性に優る一定規模の土地には 、マンション開発業者等の需要が高い状態が継続しており、地価は引き続き上昇傾向である。市場の中心となる価格帯 は、取引規模等によるバラツキがあり、見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、対象地上に店舗兼共同住宅の建設を想定して 求めたものであるが、地価に相応する賃料が得難いこと等により、やや低めに試算されたものと思料する。以上より、 比準価格を重視し、収益価格を関連付け、単価と総額との関連、さらに昨年の価格からの変動状況をも考慮して、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    264,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は増加傾向。コロナ禍の影響も限 定的で、超低金利政策等を背景に、不動産需 要の堅調さは依然継続している。 九大学研都市駅前に位置し、マンション用地 に対する需要は、依然旺盛であり、地価は上 昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％