別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福岡西 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -22 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　長崎　隆良   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区田尻東１丁目８４番１ ｢田尻東１－１８－３１｣ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東4.2m市道 水道、下水 九大学研都市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   190 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 九大学研都市駅　北西 方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する農家住宅、一般住宅等が混在する地域で、地域要因の変動は見受けられず、今後も現状 のまま推移していくものと思料される。周辺の区画整理事業の波及的効果により、当地域の需要は堅調である。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区及び周辺区の市街化調整区域の住宅地域である。主な需要者は当地域に地縁的選好性を有する個人 及び福岡市内へ通勤する個人等である。当地域は市街化調整区域であるものの、周辺では住宅街区、商業街区を含む区 画整理事業が進捗中で、その進捗に伴い波及的に当地域でも新築住宅が見受けられるため、一定の需要が見込めるもの と思料される。需要の中心としては、中規模画地（約２００㎡）の土地で１，１００万円前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域の農家住宅等が建ち並ぶ地域で、自用目的での取引が中心である。賃貸市場は未成熟である ため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は、市場性の観点から、代替・競争関係にある現実の取引事例から求め た価格で実証的であり、市場における価格形成の実態を反映し、規範性は高いものと思料される。従って、市場の実態 を反映した比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微増傾向で推移しており、新型 コロナウイルスの影響も薄れつつあり、住環 境の良好な地域での住宅需要は堅調である。 当地域は市街化調整区域内であるが、周辺地 域では区画整理事業が進行中で、波及的効果 により、当地域も一定の住宅需要が見込まれ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％