別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 福岡西 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -21 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　大楠　由美子   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区大字金武字大北２０７８番１ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅等が建ち並 ぶ古くからの住宅地 域 北3.4m市道 水道、下水 橋本 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．４ｍ市道 交通 施設 橋本駅　南方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持されると予 測する。周辺地域での住宅地需要の影響を受けて、地価水準は横ばい若しくは若干の上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に、西区、早良区の郊外の住宅地域である。主な需要者は農業従事者のほか、地縁的選好性を有する市 内及び周辺市の居住者等と見られる。当該地域内では宅地取引及び他地域からの転入は少ないが、周辺地域では取引も みられ、区域全般の地価上昇の影響を受け、当該地域においても需要の回復傾向が見られる。市街化調整区域であり、 取引も少ないことから需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ住宅地域であって、収益用不動産の想定は合理的でないことから、収 益価格を試算することができなかった。比準価格は、規範性を有する事例を採用して適切に行われており、説得力を有 している。また、戸建住宅地としての快適性や利便性を反映しているといえる。更に、前年価格についての価格形成要 因の変動を分析した結果、現実の市場を反映した比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数は増加傾向。住宅地需要は堅調 で、地下鉄空港線沿線のほか郊外部でも上昇 幅が拡大。商業地は賃貸マンション適地で需 要が堅調。 市街化調整区域内の住宅地域であるが、地域 内では建替えや他地域からの転入もみられ、 住宅地需要は回復傾向が見られる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％