別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 福岡西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -20 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　大楠　由美子   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区拾六町２丁目２０４番２ ｢拾六町２－１５－９｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (50,100) （その他） 高度地区1種15m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西5.3m市道 水道、下水 橋本 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 橋本駅　北西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (50,100) 高度地区1種15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持されると予 測する。住宅地需要は底堅く、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は区域中部の住宅地域である。主な需要者は市内及び周辺市町の居住者のほか、転売を目的とした不動産業 者とみられる。駅からやや距離があるものの、土地価格は当区中心部に比べて割安であることもあって、需要は依然と して底堅い。取引の中心は、土地１６０㎡前後で１３００万円弱、新築の戸建物件であれば３，８００万円弱とみられ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区域中部の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であって、自己使用目的の取引が一般的であることから、賃貸市場が未成熟に つき収益価格を試算することができなかった。比準価格は、規範性を有する事例を採用して適切に行われており、説得 力を有している。最終的には代表標準地価格との検討を踏まえ、戸建住宅地としての快適性や利便性を反映した比準価 格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡西 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,300 円／㎡ [103.7] 100 100 [103.0] 100 [ 92.6] [100.0] 100 78,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数は増加傾向。住宅地需要は堅調 で、地下鉄空港線沿線のほか郊外部でも上昇 幅が拡大。商業地は賃貸マンション適地で需 要が堅調。 地下鉄沿線の住宅地の供給不足から、交通利 便性が劣る当該地域においても需要は活発化 しており、地価水準は上昇している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％