別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福岡西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -17 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　長崎　隆良   TEL.

鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区愛宕浜４丁目２７番１３ ｢愛宕浜４－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 姪浜 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 姪浜駅　北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした熟成度の高い住宅団地で、地域要因の変動は見受けられず今後も現状のまま推移していくと思料 される。地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区北東部の住宅地域である。主な需要者はマイホーム購入を目的とするエンドユーザー及びリフォー ム後再販を行う不動産業者等である。当地域は最寄駅からはやや距離があるものの、区画整然とした閑静な住宅地域で 、品等が良好な戸建住宅が規則正しく建ち並んでおり、住宅需要の高い地域である。中心となる価格帯は、標準的画地 規模の土地で４，０００万円前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は区画整然とした戸建住宅地域で、自用目的での取引が中心である。賃貸市場は未成熟であるため、収益還元 法の適用は見送った。比準価格は、市場性の観点から、代替・競争関係にある現実の取引事例から求めた価格で実証的 であり、市場における価格形成の実態を反映し、規範性は高いものと思料される。従って、市場の実態を反映した比準 価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [107.5] 100 100 [100.0] 100 [ 97.6] [100.0] 100 205,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微増傾向で推移しており、新型 コロナウイルスの影響も薄れつつあり、住環 境の良好な地域での住宅需要は堅調である。 地域要因に特段の変動は見られない。当地域 は区画整然とした閑静な住宅地域で、比較的 名声も高く、需要は堅調で、地価は強含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％