鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡西 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西５Ｋ -907	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	福岡西５Ｋ -805	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	福岡西４Ｃ -1027	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
d	福岡西５Ｋ -912	福岡市西区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	福岡西５Ｋ -801	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北17m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,402	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	190,525	100 [ 67.7]	281,425	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 192,859	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,009	100 [ 72.9]	281,219		281,000
c	(　 ) 190,708	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,625	100 [ 72.9]	275,206		275,000
d	(　 ) 193,392	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,161	100 [ 68.3]	293,061		293,000
e	(　 ) 182,717	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	193,132	100 [ 69.1]	279,496		279,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

福岡西 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,178,431	753,300	2,425,131	1,438,200	986,931	（　0.9770） 964,232	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	26,784,222 円　　　　（　 203,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	13.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	70.00	100.0	70.00	1,860	130,200	1.0	130,200
							1.0	130,200
2～	居宅	70.00	100.0	70.00	1,880	131,600	1.0	131,600
							1.0	131,600
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		261,800		261,800
								261,800

⑨年額支払賃料	261,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,141,600 円
⑩a共益費（管理費）	80 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 134,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的共益費より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,276,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,112,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	261,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 261,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 63,744 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,178,431 円　　　　（　 24,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西５（賃）　　　　-806	2,052 ( 1,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,922 円/㎡　月額支払賃料（　 1,880 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡西５（賃）　　　　-805	1,609 ( 1,609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,882
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,000 円	23,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	327,600 円	3,276,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,700 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 753,300 円　（　　　　　　 5,707 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,438,200 円（　　　　　 10,895 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,178,431 円
②総費用	753,300 円
③純収益　①－②	2,425,131 円
④建物等に帰属する純収益	1,438,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	986,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	964,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,305 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,784,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
福岡西 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡西 -16

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　大楠　由美子

TEL.

鑑定評価額

36,300,000 円

１㎡当たりの価格

275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市西区姪浜駅南２丁目１１７番｢姪浜駅南２－１６－１７｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1.5:1	住宅Ｗ3	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	西9m市道	水道、ガス、下水	姪浜 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 230 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．０ｍ市道

交通

施設

姪浜駅　南方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持さ
れるものと予測する。住宅地需要は強く、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 284,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に西区北東部の地下鉄空港線沿線の住宅地域である。主な需要者は、市内及び周辺市町の居住者、転売
を目的とした不動産業者、収益物件用地の取得を目的とする不動産投資家等と見られる。交通利便性がよいこともあっ
て、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、土地１３０㎡程度で３６００万円前後、新築住宅では６０００万
円を超えるとみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅やアパートが建ち並ぶ地域であるが、アパートの賃料には上限があり、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため、収益価格は低めに試算されたといえる。また、収益性よりも、住宅地としての快適性、利便性が重視さ
れる地域であることから、現実の市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、更には代表標準地価格と
の検討の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡西 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 186,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[100.0]

100
[ 72.5]

[100.0]
100

275,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数は増加傾向。住宅地需要は堅調
で、地下鉄空港線沿線のほか郊外部でも上昇
幅が拡大。商業地は賃貸マンション適地で需
要が堅調。

良好な居住環境を維持しており、交通利便性
が高いこともあって、戸建住宅用地としても
マンション用地としても人気のエリアで、宅
地需要は強い。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡西 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西５Ｋ -1016	福岡市西区		建付地	（　）	正方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m 地区計画等 (60,200)
b	福岡西５Ｋ -910	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専 (60,150)
c	福岡西４Ｃ -809	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.8m道路、北4m、準角地		１中専 (70,150)
d	福岡西５Ｋ -13	福岡市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南15m市道、北東4m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 285,543	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	301,145	100 [ 100.0]	301,145	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	301,000
b	(　 ) 158,285	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	163,667	100 [ 60.6]	270,078		270,000
c	(　 ) 159,408	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	164,878	100 [ 58.7]	280,882		281,000
d	(　 ) 223,868	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	235,988	100 [ 83.5]	282,620		283,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

福岡西 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,137,646	745,400	2,392,246	1,413,720	978,526	（　0.9770） 956,020	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	26,556,111 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	13.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、約３５㎡程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,820	127,400	1.0	127,400
							1.0	127,400
2～	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,870	130,900	1.0	130,900
							1.0	130,900
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		258,300		258,300
								258,300

⑨年額支払賃料	258,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,099,600 円
⑩a共益費（管理費）	80 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 134,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,234,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,072,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	258,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,454 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 62,892 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,137,646 円　　　　（　 23,770 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西５（賃）　　　　-308	1,869 ( 1,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,907	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,911 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡西５（賃）　　　　-5	1,786 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,938
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,400 円	23,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	323,400 円	3,234,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 745,400 円　（　　　　　　 5,647 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,413,720 円（　　　　　 10,710 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,137,646 円
②総費用	745,400 円
③純収益　①－②	2,392,246 円
④建物等に帰属する純収益	1,413,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	978,526 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	956,020 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,243 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,556,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）