鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡西 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西４Ｃ -809	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.8m道路、北4m、準角地		１中専 (70,150)
b	福岡西５Ｋ -114	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	東2m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	福岡西５Ｋ -802	福岡市西区		建付地	（　）	不整形	南3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	福岡西４Ｃ -420	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m私道、北西4m、準角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,408	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	164,878	100 [ 104.0]	158,537	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 169,571	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	177,202	100 [ 97.7]	181,374		181,000
c	(　 ) 118,364	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.6]	149,284	100 [ 97.0]	153,901		154,000
d	(　 ) 152,071	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	157,438	100 [ 108.9]	144,571		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

福岡西 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,191,085	665,520	2,525,565	1,848,240	677,325	（　0.9770） 661,747	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	18,381,861 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m 建築協定	60 ％	150 ％	150 ％	163 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４５㎡×４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,450	130,500	1.0	130,500
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,480	133,200	1.0	133,200
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		263,700		263,700
								0

⑨年額支払賃料	263,700 円　×　12ヶ月　＝　 3,164,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,164,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 167,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,188,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	263,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,505 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,191,085 円　　　　（　 19,577 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西５（賃）　　　　-1001	1,571 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,995	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,481 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡西５（賃）　　　　-1006	750 ( 750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,190
c	福岡西５（賃）　　　　-1005	1,389 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,890

福岡西 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,800 円	30,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	167,820 円	3,356,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,700 円	30,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 665,520 円　（　　　　　　 4,083 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,200,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,848,240 円（　　　　　 11,339 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,191,085 円
②総費用	665,520 円
③純収益　①－②	2,525,565 円
④建物等に帰属する純収益	1,848,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	677,325 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	661,747 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,060 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,381,861 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
福岡西 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡西 -14

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　竹山　泰史

TEL.

鑑定評価額

25,600,000 円

１㎡当たりの価格

157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市西区内浜２丁目１３３０番３｢内浜２－２９－４｣				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m 建築協定
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	姪浜 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４ｍ市道

交通

施設

姪浜駅　南西方

1.0km

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

交通利便性の良好な住宅地域であり、住宅需要は高いが、住宅地域として成熟しており、地域内に格別の変動要
因はないことから、当面の間、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、西区北東部の交通利便性が高いエリアに住宅地域が形成されている圏域で、特に地下鉄空港線姪
浜駅の利用が可能な住宅地域との間に高い代替性が認められる。需要者の中心は自己居住用の住宅取得を目的とする福
岡市中心部へ通勤する給与所得者層である。総額帯を抑制するために既存の宅地を２区画に分割した小規模な分譲住宅
も多く、中心的な価格帯を把握することは困難であるが、新築で土地建物総額４，０００万円台の事例がみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地域であり、賃貸アパートの建築を想定して収益価格を求めたが、土地価格
に見合う賃料収入の獲得が困難であり、やや低位に求められた。一方、比準価格については、現実の市場において取引
された事例を採用して求めており、規範性は高いと認められる。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格
を比較検討して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡西 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 150,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[100.0]

100
[102.0]

[100.0]
100

156,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西区の人口は微増、住宅需要は高く、利便性
の高いエリアに開発余地が乏しいことから、
郊外部へと需要が拡大している。

住宅地域として成熟しており、格別の変動要
因はみられないが、住宅需要は引き続き高い
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡西 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西４Ｃ -1027	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
b	福岡西５Ｋ -1015	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、北東2.3m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
c	福岡西５Ｋ -802	福岡市西区		建付地	（　）	不整形	南3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	福岡西５Ｋ -803	福岡市西区		建付地	（　）	不整形	北5.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,708	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,625	100 [ 129.6]	154,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 212,348	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	216,132	100 [ 133.5]	161,897		162,000
c	(　 ) 118,364	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.6]	149,284	100 [ 97.0]	153,901		154,000
d	(　 ) 187,601	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	210,706	100 [ 126.7]	166,303		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

福岡西 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,014,257	640,120	2,374,137	1,780,920	593,217	（　0.9770） 579,573	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	16,099,250 円　　　　（　 98,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m 建築協定	60 ％	150 ％	150 ％	163 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（４５㎡程度）４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,370	123,300	1.0	123,300
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,410	126,900	1.0	126,900
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		250,200		250,200
								0

⑨年額支払賃料	250,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,002,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,002,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 158,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,011,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,014,257 円　　　　（　 18,492 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西５（賃）　　　　-407	1,272 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,411 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡西５（賃）　　　　-408	1,461 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,461
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,400 円	29,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	158,520 円	3,170,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,300 円	29,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 640,120 円　（　　　　　　 3,927 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,100,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,780,920 円（　　　　　 10,926 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,014,257 円
②総費用	640,120 円
③純収益　①－②	2,374,137 円
④建物等に帰属する純収益	1,780,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	593,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	579,573 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,099,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,800 円／㎡）