別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 福岡西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -13 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山崎　晃尚   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区西の丘３丁目２８２番 ｢西の丘３－２１－５｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 橋本 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   230 ｍ、南   120 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 橋本駅　北西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から遠いものの閑静な熟成した住宅団地で、特段の変動要因は見受けられない。また、最低敷地制限があ ることから今後も現状の画地規模や居住環境が維持されるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区東部及び早良区西部に位置する戸建住宅地域等である。需要者の中心は福岡市都心部へ通勤する中 堅所得者層である。長らく続く低金利政策により住宅を取得し易い融資環境が継続しており、福岡市の人口増加と相俟 って、利便性や居住環境が優れる住宅地を中心に土地及び中古住宅ともに需要は堅調である。需要の中心となる価格帯 は土地で２０００万円前後、新築戸建住宅で４０００万～４５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は西 区の住宅地域の中でも、区域東部を中心に事例を収集し、最寄駅や居住環境等に留意して試算したもので、主たる需要 者の選好性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格は高い説得力を有するも のと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡西 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,300 円／㎡ [103.7] 100 100 [103.0] 100 [ 77.0] [100.0] 100 94,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微増傾向にあり高齢化率は県平 均より低い。取引件数は近年増減を繰り返し 、価格は上昇基調が続いている。 地域要因に特段の変動はない。駅接近性が劣 るものの、良好な住環境が形成されており、 根強い人気がある。取引は中古住宅が支配的 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％