別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 福岡西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -5 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中野　貢一   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区橋本２丁目１２０８番５０ ｢橋本２－２０－１１｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 橋本 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 　市道 交通 施設 橋本駅　北西方 270m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。当該地域の利用状況に変化をもたらす、特段の変動要因も 認められず、今後も現利用状況を基調とし、安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区東部及び早良区の地下鉄沿線周辺に形成された住宅地域一帯と把握される。需要者の中心は福岡市都 心部へ通勤するサラリーマン等の一次取得者層が中心となる。良好な住環境を有する地域であるため需要は堅調である 。市場の中心価格帯は土地の規模により一概には言えないが、２００㎡程度の土地で２５００万円前後、新築戸建住宅 で４５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、収益獲得を目的とした不動産投資需要は認められず、賃貸 市場が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。比準価格を求める過程は的確に踏まれており、現実の取引 市場の実態を反映した説得力の高い試算価格が得られたものと判断される。したがって、比準価格を標準とし、周辺地 価動向等も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区では人口及び生産年齢人口も上昇傾向に ある。引き続き低金利は続いており、住宅需 要は堅調であるが、金利動向には注視を要す る。 地域要因に大きな変動はないが、地下鉄七隈 線が博多駅まで延伸予定であり、沿線住宅需 要の増加が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％