鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡西 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西５Ｋ -1010	福岡市西区		更地	（　）	ほぼ整形	西9.5m市道、北2.5m、角地		１中専高度地区1種15m 地区計画等 (60,100)
b	福岡早良５Ｋ -211	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、北東4m、北西6m、三方路		１中専高度地区2種15m (70,150)
c	福岡早良５Ｋ -603	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商 (90,200)
d	福岡城南５Ｋ -912	福岡市城南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e	福岡南５Ｋ -402	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、西8.5m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,498	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	175,894	100 [ 52.2]	336,962	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 224,900	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	225,765	100 [ 106.4]	212,185		212,000
c	(　 ) 302,550	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	329,780	100 [ 109.5]	301,169		301,000
d	(　 ) 136,416	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,417	100 [ 61.3]	227,434		227,000
e	(　 ) 187,550	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	191,864	100 [ 71.2]	269,472		269,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

福岡西 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,423,022	9,803,780	27,619,242	20,976,000	6,643,242	（　0.9385） 6,234,683	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	173,185,639 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	389.00	ＲＣ7	2,039.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,020 ㎡	27.0 m x 38.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、３ＤＫ、２～３階は６室、４～５階は５室、６～７階は４室を想定

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	駐車場	65.00

2～	共同住宅	389.00	90.0	350.10	1,650	577,665	1.0	577,665
							1.0	577,665
3～	共同住宅	389.00	90.0	350.10	1,700	595,170	1.0	595,170
							1.0	595,170
4～ 5	共同住宅	329.00	87.5	287.88	1,700	489,396	1.0	489,396
							1.0	489,396
6～ 7	共同住宅	269.00	87.4	235.11	1,700	399,687	1.0	399,687
							1.0	399,687

計		2,039.00	85.6	1,746.18		2,951,001		2,951,001
								2,951,001

⑨年額支払賃料	2,951,001 円　×　12ヶ月　＝　 35,412,012 円
⑩a共益費（管理費）	70 円／㎡　×　 1,746.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,466,791 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,878,803 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,930,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,676,463 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,951,001 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,951,001 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 718,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,423,022 円　　　　（　 36,689 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西５（賃）　　　　-303	1,700 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,738 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡西５（賃）　　　　-305	1,942 ( 1,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,713
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡西 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,472,000 円	368,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,860,680 円	38,606,803　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 607,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,128,000 円	368,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	368,000 円	368,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	368,000 円	368,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,803,780 円　（　　　　　　 9,612 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	368,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 2,039.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,976,000 円（　　　　　 20,565 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,423,022 円
②総費用	9,803,780 円
③純収益　①－②	27,619,242 円
④建物等に帰属する純収益	20,976,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,643,242 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,234,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,112 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,185,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
福岡西 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡西 -2

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　岩城　雅俊

TEL.

鑑定評価額

252,000,000 円

１㎡当たりの価格

247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市西区姪の浜５丁目９０６番１外｢姪の浜５－４－１５｣				②地積　(㎡)	1,020 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1:1.5	共同住宅ＲＣ9	共同住宅が多く見られる利便性のよい住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	姪浜 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

５ｍ市道

交通

施設

姪浜駅北西方

450m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は利便性の高い住宅地域であり、画地の集約化及び高度化していくものと予測される。新型コロナ禍の
影響も落ち着きを見せており、地価の上昇幅は拡大傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 187,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市西区の最寄駅徒歩圏に位置する住宅地の範囲。需要の中心は福岡市内に通勤する高所得者層、不動
産業者、投資家等である。近隣地域は、西区中心部に位置するため立地条件において市場優位性を有し、自己所有目的
の住宅地の外、マンション用地、事業用地等、多用途の需要が競合するエリアである。市場は新型コロナ禍の影響も落
ち着きを見せ地価上昇幅は拡大傾向にある。需要の中心となる価格帯は取引規模等により異なるため見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、地域的類似性の高い事例から導き出した試算値であり、市場性を反映し説得力が高い。収益価格は収益性
に着目した投資採算性価格であるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より比準価格より低位であり相対的信
頼性が低い。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、代表標準地との
均衡にも留意し、更に昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮して上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡西 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 186,000 円／㎡

[107.5]
100

100
[100.0]

100
[ 81.0]

[100.0]
100

247,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地
需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は
無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇
が認められる。

立地条件において市場優位な地域で、賃貸ア
パート、マンション、事務所等多用途の需要
が認められる。地価は上昇幅拡大傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡西 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡西４Ｃ -1025	福岡市西区		更地	（　）	台形	南東35m市道、東5.7m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡西５Ｋ -1016	福岡市西区		建付地	（　）	正方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m 地区計画等 (60,200)
c	福岡西４Ｃ -1023	福岡市西区		貸家建付地	（　）	袋地等	南7m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡西５Ｋ -6	福岡市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南30m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 278,684	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	280,276	100 [ 98.7]	283,968	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 285,543	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	292,110	100 [ 117.6]	248,393		248,000
c	(　 ) 145,535	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	171,731	100 [ 80.8]	212,538		213,000
d	(　 ) 255,129	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	281,179	100 [ 110.3]	254,922		255,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

福岡西 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,933,235	10,087,103	28,846,132	21,546,000	7,300,132	（　0.9385） 6,851,174	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	190,310,389 円　　　　（　 187,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡西 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	389.00	ＲＣ7	2,039.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,020 ㎡	27.0 m x 38.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階～７階は２ＬＤＫ及び３ＤＫにて合計３０戸を想定。

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

高層共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	65.00

2～ 2	共同住宅	389.00	90.0	350.10	1,700	595,170	1.0	595,170
							1.0	595,170
3～ 3	共同住宅	389.00	90.0	350.10	1,750	612,675	1.0	612,675
							1.0	612,675
4～ 5	共同住宅	329.00	87.5	287.88	1,770	509,548	1.0	509,548
							1.0	509,548
6～ 7	共同住宅	269.00	85.6	230.26	1,780	409,863	1.0	409,863
							1.0	409,863

計		2,039.00	85.2	1,736.48		3,046,667		3,046,667
								3,046,667

⑨年額支払賃料	3,046,667 円　×　12ヶ月　＝　 36,560,004 円
⑩a共益費（管理費）	80 円／㎡　×　 1,736.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,667,021 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,944,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,227,025 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,944,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,008,551 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,162,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,046,667 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,046,667 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 741,818 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,933,235 円　　　　（　 38,170 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡西５（賃）　　　　-1002	1,862 ( 1,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,789 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡西５（賃）　　　　-1003	1,835 ( 1,741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,085
c	福岡西５（賃）　　　　-1004	1,476 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,757

福岡西 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,512,000 円	378,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,017,103 円	40,171,025　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 589,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,213,000 円	378,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,087,103 円　（　　　　　　 9,889 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	378,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 2,039.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,546,000 円（　　　　　 21,124 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,933,235 円
②総費用	10,087,103 円
③純収益　①－②	28,846,132 円
④建物等に帰属する純収益	21,546,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,300,132 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,851,174 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,310,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,000 円／㎡）