鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -102	福岡市南区		更地	（　）	長方形	北西8.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡南５Ｋ -1010	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.2m県道、中間画地		近商高度地区2種20m (90,200)
c	春日４Ｃ -1110	春日市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15.9m県道、中間画地		準工高度地区最高20m 地区計画 (60,200)
d	福岡博多５Ｋ -1001	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	北西22m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	福岡南５Ｋ -1104	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8.5m市道、北東4m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,534	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,097	100 [ 76.0]	210,654	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 147,435	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,396	100 [ 77.2]	201,290		201,000
c	(　 ) 162,018	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	248,119	100 [ 113.9]	217,839		218,000
d	(　 ) 196,008	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	229,956	100 [ 108.1]	212,725		213,000
e	(　 ) 154,037	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	156,579	100 [ 71.5]	218,992		219,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

福岡南 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,909,700	3,631,548	10,278,152	8,578,500	1,699,652	（　0.9540） 1,621,468	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	43,823,459 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種20m	90 ％	300 ％	300 ％	266 ㎡	13.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上の共同住宅は２ＬＤＫ　　　（約５７㎡）９戸を想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

地域として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	180.00	70.0	126.00	2,500	315,000	6.0	1,890,000
							0.0	0
2～	共同住宅	180.00	95.0	171.00	1,650	282,150	1.0	282,150
							1.0	282,150
3～	共同住宅	180.00	95.0	171.00	1,650	282,150	1.0	282,150
							1.0	282,150
4～	共同住宅	180.00	95.0	171.00	1,650	282,150	1.0	282,150
							1.0	282,150
～

計		720.00	88.8	639.00		1,161,450		2,736,450
								846,450

⑨年額支払賃料	1,161,450 円　×　12ヶ月　＝　 13,937,400 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 639.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 460,080 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,397,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 719,874 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,677,606 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,736,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 846,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 206,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,909,700 円　　　　（　 52,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）４Ｃ　　　　-301	1,510 ( 1,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,687 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）４Ｃ　　　　-102	1,502 ( 1,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,669
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,439,748 円	14,397,480　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,631,548 円　（　　　　　　 13,652 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,578,500 円（　　　　　 32,250 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,909,700 円
②総費用	3,631,548 円
③純収益　①－②	10,278,152 円
④建物等に帰属する純収益	8,578,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,699,652 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,621,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,823,459 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡南 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 5-9

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　綾部　圭太

TEL.

鑑定評価額

55,900,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区長住２丁目１９区２６４番６				②地積　(㎡)	266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区2種20m (90,300)
	1:1.5	建築中	中層の店舗兼住宅ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	高宮 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 170 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

高宮駅　南西方

2.7km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

南区郊外の準幹線道路沿いの商業地域で、当面は現状を維持するものと予測する。土地需要は堅調であり、地価
水準は今後も上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福岡都市圏の商業地域の範囲で、需要者の中心は、幹線道路沿いに事業展開する大手・地場の小売・サ
ービス業を展開する法人等のほか、開発利益の獲得を目的したマンションデベロッパー等である。近隣地域は南区郊外
の準幹線道路沿いの商業地域で土地需要は安定的であり、地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、規模等の要因
が異なるため一概に求められない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中層の店舗兼住宅ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域である。比準価格については、同一需給圏内に所在する
取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。一方、収益価格は、適用の過程において想定要素を
多く含むことから客観性に欠き、説得力は低位である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 180,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[105.0]

100
[ 84.8]

[100.0]
100

209,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市南区の人口は増加傾向で推移している
。不動産取引件数は増加基調で不動産市況は
堅調に推移しており、地価は上昇傾向で推移
している。

価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない
。郊外の準幹線道路沿いの商業地域で、背後
地域も含め土地需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -915	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東11.5m市道、中間画地		近商高度地区2種20m (90,200)
b	福岡南５Ｋ -406	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、東6m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡城南５Ｋ -1016	福岡市城南区		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡博多４Ｃ -1005	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	南東11m県道、中間画地		１住居高度地区20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,426	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	148,969	100 [ 69.7]	213,729	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 207,859	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	209,285	100 [ 97.8]	213,993		214,000
c	(　 ) 168,485	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,213	100 [ 81.9]	212,714		213,000
d	(　 ) 186,995	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	228,549	100 [ 106.0]	215,612		216,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 214,000 円／㎡]

福岡南 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,821,049	3,622,368	10,198,681	8,578,500	1,620,181	（　0.9540） 1,545,653	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	41,774,405 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種20m	90 ％	300 ％	300 ％	266 ㎡	13.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上の共同住宅は２ＬＤＫ　　　（約５７㎡）９戸を想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	180.00	70.0	126.00	2,480	312,480	6.0	1,874,880
							0.0	0
2～	共同住宅	180.00	95.0	171.00	1,620	277,020	1.0	277,020
							1.0	277,020
3～	共同住宅	180.00	95.0	171.00	1,640	280,440	1.0	280,440
							1.0	280,440
4～	共同住宅	180.00	95.0	171.00	1,660	283,860	1.0	283,860
							1.0	283,860
～

計		720.00	88.8	639.00		1,153,800		2,716,200
								841,320

⑨年額支払賃料	1,153,800 円　×　12ヶ月　＝　 13,845,600 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 639.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 460,080 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,305,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 715,284 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,590,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,716,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 841,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 204,849 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,821,049 円　　　　（　 51,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-202	1,591 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,591	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,656 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-601	1,749 ( 1,713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,749
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,430,568 円	14,305,680　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,622,368 円　（　　　　　　 13,618 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,578,500 円（　　　　　 32,250 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,821,049 円
②総費用	3,622,368 円
③純収益　①－②	10,198,681 円
④建物等に帰属する純収益	8,578,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,620,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,545,653 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,774,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）