鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日４Ｃ -1110	春日市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15.9m県道、中間画地		準工高度地区最高20m 地区計画 (60,200)
b	福岡博多５Ｋ -801	福岡市博多区		底地	（　）	ほぼ長方形	北東19.5m県道、南東8m、南西6.2m、三方路		準住居 (70,200)
c	福岡南５Ｋ -1010	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.2m県道、中間画地		近商高度地区2種20m (90,200)
d	福岡博多５Ｋ -1001	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	北西22m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	福岡南５Ｋ -507	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m県道、北5.9m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,018	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	248,119	100 [ 87.2]	284,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	290,000
b	(　 150,962) 251,603	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	261,188	100 [ 91.2]	286,390		292,000
c	(　 ) 147,435	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,396	100 [ 59.0]	263,383		269,000
d	(　 ) 196,008	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	229,956	100 [ 77.9]	295,194		301,000
e	(　 ) 370,782	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	367,251	100 [ 146.8]	250,171		255,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 285,000 円／㎡]

福岡南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,615,198	12,931,658	36,683,540	26,080,400	10,603,140	（　0.9578） 10,155,687	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	274,478,027 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	378.40	ＲＣ6	2,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,268 ㎡	52.0 m x 28.0 m	前面道路：県道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階住宅（２ＬＤＫタイプ、平均面積約５５㎡×３０戸）を想定。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

構造・用途より標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	378.40	73.9	279.50	3,600	1,006,200	8.0	8,049,600
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	348.32	94.5	329.16	1,700	559,572	1.0	559,572
							1.0	559,572
6～	共同住宅	348.32	94.5	329.16	1,750	576,030	1.0	576,030
							1.0	576,030
～

～

計		2,120.00	90.8	1,925.30		3,820,518		10,863,918
								2,814,318

⑨年額支払賃料	3,820,518 円　×　12ヶ月　＝　 45,846,216 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,925.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,310,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,156,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,569,829 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,826,747 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,863,918 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,207 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,814,318 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 685,244 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,615,198 円　　　　（　 39,129 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-203	1,549 ( 1,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,822	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,738 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-303	1,442 ( 1,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,780
c	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-802	1,308 ( 1,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,710

福岡南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,260,000 円	452,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,139,658 円	51,396,576　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 786,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,842,000 円	452,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	452,000 円	452,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	452,000 円	452,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,931,658 円　（　　　　　　 10,198 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	452,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 2,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,080,400 円（　　　　　 20,568 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,615,198 円
②総費用	12,931,658 円
③純収益　①－②	36,683,540 円
④建物等に帰属する純収益	26,080,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,603,140 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,155,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,478,027 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
福岡南 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 5-6

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　川村　勇人

TEL.

鑑定評価額

345,000,000 円

１㎡当たりの価格

272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区井尻５丁目７８９番３｢井尻５－２６－５０｣				②地積　(㎡)	1,268 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m (70,200)
	台形 2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6	営業所、店舗併用住宅の多い路線商業地域	南西32m県道、背面道	水道、ガス、下水	井尻 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３２ｍ県道

交通

施設

井尻駅　南西方

550m

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、路線商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、収益物件
等事業用不動産の需要が堅調であることから、当面上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南区南東部、隣接市区の福岡都市圏南部の路線商業地域等の圏域。需要者の中心は、幹線道路沿いに事
業展開する大手・地場の商業事業者、不動産事業者、法人投資家等が主体である。良好な金融環境等が続く中、開発適
地や投資適格物件に対する需要は堅調で、価格は上昇傾向が続いている。取引される価格帯は規模等によりまちまちで
あるが、土地は総額で概ね５億円前後までが需要の中心と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は標準地に最有
効使用の賃貸用建物の建設を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、算定項目の想定等に不確実性を
多く含むため、価格の精度が劣る。よって、市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量
して、更に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 367,000 円／㎡

[109.8]
100

100
[100.0]

100
[148.4]

[102.0]
100

277,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等の良好な金融環境が続く中、南区に
おける共同住宅用地・事業用地に対する需要
は引き続き堅調である。

駅接近性に優れた路線商業地域として、共同
住宅・事業用地の需要は引き続き堅調であり
、地価の上昇が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -1404	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	福岡南５Ｋ -507	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m県道、北5.9m、角地		商業 (100,400)
c	福岡南５Ｋ -1112	福岡市南区		建付地	（　）	長方形	南西22m県道、中間画地		準住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡南４Ｃ -11	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、北東6m、角地		準住居高度2種最高20m (70,200)
e	福岡南５Ｋ -102	福岡市南区		更地	（　）	長方形	北西8.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 387,631	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	402,361	100 [ 144.5]	278,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 370,782	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	367,251	100 [ 134.6]	272,846		278,000
c	(　 ) 419,544	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	434,228	100 [ 173.3]	250,564		256,000
d	(　 ) 457,536	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	470,862	100 [ 168.3]	279,775		285,000
e	(　 ) 154,534	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,097	100 [ 56.7]	282,358		288,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +75.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

福岡南 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,648,326	14,900,147	36,748,179	28,619,200	8,128,979	（　0.9578） 7,785,936	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	210,430,703 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	400.00	ＲＣ6	2,325.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,268 ㎡	52.0 m x 28.0 m	前面道路：県道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～６階共同住宅（２ＬＤＫ約５２㎡×３５戸）、屋外駐車場２５台を想定。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

構造、階層、用途を考慮すると標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	400.00	80.0	320.00	3,400	1,088,000	6.0	6,528,000
							0.0	0
2～	共同住宅	385.00	95.0	365.75	1,550	566,913	1.0	566,913
							1.0	566,913
3～	共同住宅	385.00	95.0	365.75	1,580	577,885	1.0	577,885
							1.0	577,885
4～ 5	共同住宅	385.00	95.0	365.75	1,600	585,200	1.0	585,200
							1.0	585,200
6～	共同住宅	385.00	95.0	365.75	1,620	592,515	1.0	592,515
							1.0	592,515

計		2,325.00	92.4	2,148.75		3,995,713		9,435,713
								2,907,713

⑨年額支払賃料	3,995,713 円　×　12ヶ月　＝　 47,948,556 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 2,148.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,578,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な水準を考慮して計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,527,056 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,676,353 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,850,703 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,435,713 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,639 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,907,713 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 707,984 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,648,326 円　　　　（　 40,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-801	1,801 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,649	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,615 円/㎡　月額支払賃料（　 1,580 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-802	1,308 ( 1,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	1,387
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,480,000 円	496,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,423,247 円	53,527,056　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 788,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,216,000 円	496,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,900,147 円　（　　　　　　 11,751 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	496,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 2,325.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,619,200 円（　　　　　 22,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,648,326 円
②総費用	14,900,147 円
③純収益　①－②	36,748,179 円
④建物等に帰属する純収益	28,619,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,128,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,785,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,140 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,430,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）