鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -1205	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西23m県道、南西4.5m、角地		商業 (100,400)
b	福岡中央４Ｃ -807	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	南西5.2m市道、北東2.7m、二方路		商業 (100,312)
c	福岡中央５Ｋ -1307	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡博多５Ｋ -808	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西8.1m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	福岡南５ＫＤＨ -1101	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	北西（駅前広場）市道、北東32m、南東12m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 552,189	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	580,881	100 [ 54.6]	1,063,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 837,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	847,033	100 [ 89.0]	951,722		952,000
c	(　 ) 870,992	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	924,994	100 [ 98.0]	943,871		944,000
d	(　 ) 514,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	514,251	100 [ 52.3]	983,272		983,000
e	(　 ) 1,027,996	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 99.8]	1,087,399	100 [ 111.2]	977,877		978,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +1.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 974,000 円／㎡]

福岡南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,500,661	15,104,420	44,396,241	29,369,300	15,026,941	（　0.9176） 13,788,721	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	372,668,135 円　　　　（　 780,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	307.78	ＲＣ10	2,432.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	478 ㎡	14.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３～１０階は住宅（約３２．５㎡／戸×４８戸）、駐車場８台を想定。

⑦有効率　 75.4 ％
の理由

同種の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	90.95	50.9	46.30	5,950	275,485	6.0	1,652,910
							0.0	0
2～	店舗	281.35	81.6	229.63	3,170	727,927	6.0	4,367,562
							0.0	0
3～ 7	居宅	257.47	75.7	194.88	2,430	473,558	1.0	473,558
							1.0	473,558
8～10	居宅	257.47	75.7	194.88	2,475	482,328	1.0	482,328
							1.0	482,328
～

計		2,432.06	75.4	1,834.97		4,818,186		9,835,246
								3,814,774

⑨年額支払賃料	4,818,186 円　×　12ヶ月　＝　 57,818,232 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,834.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,201,964 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,536,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,020,196 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,536,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,077,810 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,478,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,835,246 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,435 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,814,774 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 928,840 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,500,661 円　　　　（　 124,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）４Ｃ　　　　-1101	2,323 ( 2,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,395	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,484 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡南（賃）４Ｃ　　　　-1201	2,405 ( 2,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,586
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,545,000 円	509,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,155,620 円	61,556,196　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,059,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,326,500 円	509,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	509,000 円	509,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	509,000 円	509,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,104,420 円　（　　　　　　 31,599 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9176

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	509,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 2,432.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,369,300 円（　　　　　 61,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,500,661 円
②総費用	15,104,420 円
③純収益　①－②	44,396,241 円
④建物等に帰属する純収益	29,369,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,026,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,788,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,847 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 372,668,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 780,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡南 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 5-5

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　納富　久雄

TEL.

鑑定評価額

456,000,000 円

１㎡当たりの価格

955,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区大橋１丁目１３１番｢大橋１－１４－２｣				②地積　(㎡)	478 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中層の店舗、事務所ビルが多い駅前の商業地域	北東22m市道	水道、ガス、下水	大橋 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

南区内で最も商業繁華性が高
い駅前商業地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

大橋駅　南方

80m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

大橋駅前の区内で最も繁華性の高い商業地域であり、今後も現状のまま推移と予測。飲食店舗需要も回復傾向に
ありマンション用地の需要も強いため、当面の間、地価は上昇傾向で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 970,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 787,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区、中央区、博多区の繁華性の高い商業地域一円であり、需要者の中心は店舗兼共同住宅等の投資用不
動産の建設を目的とする不動産業者等である。その立地性から投資用賃貸マンションやコンパクト分譲マンション用地
の需要が堅調である。市場の需要の中心となる価格帯は規模や地域により異なり見出し難いが、１種単価で８０万円／
坪前後であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏より繁華性の高い商業地の取引事例を多数収集し、試算を行った比準価格については現在の不動産投資市場
の市況感を反映する適切な価格が求められたものと思料する。一方、収益価格は投資用不動産であれば重視すべき価格
であるが、試算の過程において多数の想定要素を含むこと等から規範性はやや劣るものと判断した。よって、比準価格
を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 797,000 円／㎡

[107.3]
100

100
[100.0]

100
[ 90.2]

[100.0]
100

948,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    888,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

マンション用地の需要が競合する商業地を中
心に地価の上昇率は強く、割安感の残ってい
るエリアでは昨年より地価の上昇率は拡大し
ている。

店舗需要は回復傾向にあるほか、マンション
用地の需要も堅調であるため、地価は昨年の
上昇率よりやや拡大傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南４Ｃ -1204	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東23.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡南５Ｋ -1205	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西23m県道、南西4.5m、角地		商業 (100,400)
c	福岡南５Ｋ -1202	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	東5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,300)
d	福岡中央５Ｋ -1307	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 696,667	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	781,734	100 [ 77.1]	1,013,922	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 ) 552,189	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	580,881	100 [ 60.7]	956,970		957,000
c	(　 ) 503,423	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	540,676	100 [ 55.8]	968,953		969,000
d	(　 ) 870,992	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	924,994	100 [ 98.0]	943,871		944,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 +1.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 970,000 円／㎡]

福岡南 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,667,747	15,126,990	44,540,757	29,369,300	15,171,457	（　0.9176） 13,921,329	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	376,252,135 円　　　　（　 787,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	307.78	ＲＣ10	2,432.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	478 ㎡	14.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階：店舗、３階以上：住宅（１戸３２．５㎡、計４８戸）、駐車場８台を想定。

⑦有効率　 75.4 ％
の理由

構造、用途を勘案すると標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	90.95	50.9	46.30	6,000	277,800	6.0	1,666,800
							0.0	0
2～	店舗	281.35	81.6	229.63	3,200	734,816	6.0	4,408,896
							0.0	0
3～ 7	住宅	257.47	75.7	194.88	2,420	471,610	1.0	471,610
							1.0	471,610
8～10	住宅	257.47	75.7	194.88	2,470	481,354	1.0	481,354
							1.0	481,354
～

計		2,432.06	75.4	1,834.97		4,814,728		9,877,808
								3,802,112

⑨年額支払賃料	4,814,728 円　×　12ヶ月　＝　 57,776,736 円
⑩a共益費（管理費）	110 円／㎡　×　 1,834.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,422,160 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,536,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,198,896 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,536,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,086,745 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,648,151 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,877,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,839 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,802,112 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 925,757 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,667,747 円　　　　（　 124,828 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-3	2,190 ( 2,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 98.0]	2,539	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,474 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡南（賃）４Ｃ　　　　-803	2,215 ( 2,169)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	2,356
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,545,000 円	509,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,173,490 円	61,734,896　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,064,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,326,500 円	509,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	509,000 円	509,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	509,000 円	509,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,126,990 円　（　　　　　　 31,646 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9176

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	509,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 2,432.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,369,300 円（　　　　　 61,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,667,747 円
②総費用	15,126,990 円
③純収益　①－②	44,540,757 円
④建物等に帰属する純収益	29,369,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,171,457 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,921,329 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 376,252,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 787,000 円／㎡）