別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
福岡南 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.
鑑定評価額 56,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区警弥郷１丁目２３番５
｢警弥郷１－１７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 431  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(90,200)
不整形
1:2.5		 診療所

ＲＣ2		 小売店舗、診療所等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 井尻

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 井尻駅　南西方

2.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。近隣商業地の店舗需要が
やや弱いなか、住宅地の需要は堅調であり、地価は緩やかに上昇している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区における古くからの商業地域であり、当区内を中心として、周辺区及び隣接市の一部にも及ぶ。需
要者の中心は、自用の店舗取得目的の法人、賃貸マンション開発目的の不動産業者等である。近隣地域には、集客の核
となるような店舗もなく商圏も小さい。これまでのところ、コロナ禍による市場への影響は、そこまで顕著にあらわれ
ておらず、比較的安定した状態を保っている。取引規模が多様なため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は、近隣型店舗及び共同住宅等が混在する地域であり、繁華性はやや低い。比準価格は、規範
性の高い事例より導いていることから取引市場の実態を反映し、当該試算値の説得力は高い。一方、収益価格は、試算
過程において想定要素が多く、相対的に規範性が劣る。本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[105.0]		 100
[136.4]		 [ 97.9]
100		 127,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利と金融機関の積極的な融資姿勢の継続
に加え、経済活動もコロナ前に戻りつつあり
、商業地における不動産取引も活発化してき
ている。

近隣商業地の店舗需要がやや弱いなか、住宅
地の需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多５
Ｋ
-1001		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西22m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b 福岡南５Ｋ

-1104		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8.5m市道
、北東4m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
c 春日５Ｋ

-12		 春日市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16.5m県
道、中間画地
１住居

(60,200)
d 春日５ＫＤ
Ｈ
-2		 春日市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11.6m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,008  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
229,956 		 100
[ 136.5]
168,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
165,000 
b (　           ) 
154,037  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
156,579 		 100
[ 122.5]
127,820 
125,000 
c (　           ) 
75,650  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  67.5]
116,445 		 100
[ 100.9]
115,406 
113,000 
d (　           ) 
167,235  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
174,426 		 100
[ 110.3]
158,138 
155,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -32.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



福岡南 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,360,451 
4,579,462 
11,780,989 
10,039,800 
1,741,189 		 （　0.9578）
1,667,711 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     45,073,270 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 ＲＣ5 850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種20m
 90 ％   200 ％   200 ％   431 ㎡     14.0 m x   34.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～５階：２ＬＤＫ（平均専有面積約５４㎡） ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準設計仕様による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
70.0 
119.00 
2,800 
333,200 		 6.0  1,999,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,510 
243,865 		 1.0  243,865 
1.0  243,865 

 3～ 4		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,520 
245,480 		 1.0  245,480 
1.0  245,480 

 5～ 5		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,540 
248,710 		 1.0  248,710 
1.0  248,710 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
850.00 
90.0 
765.00 

1,316,735 		 2,982,735 
983,535 
⑨年額支払賃料      1,316,735 円　×　12ヶ月　＝　      15,800,820 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     765.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         550,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         588,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,351,620 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         588,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       846,981 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,092,639 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,982,735 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,336 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          983,535 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         239,476 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,360,451 円　　　　（　        37,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）５
Ｋ
　　　　-1405		 1,142  
(   1,081) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,535 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,544 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡南（賃）５
Ｋ
　　　　-1406		 1,269  
(   1,201) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,652 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 870,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,693,962 円  　　　       16,939,620　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,479,000 円  　　　　    174,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,579,462 円　（　　　　　　        10,625 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 174,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 199,000 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,039,800 円  
（　　　　　        23,294 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,360,451 円      
②総費用 4,579,462 円      
③純収益　①－② 11,780,989 円      
④建物等に帰属する純収益 10,039,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,741,189 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,667,711 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,869 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,073,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
福岡南 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　田口　浩二   TEL.
鑑定評価額 56,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区警弥郷１丁目２３番５
｢警弥郷１－１７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 431  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(90,200)
不整形
1:2.5		 診療所

ＲＣ2		 小売店舗、診療所等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 井尻

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 井尻駅　南西方

2.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。近隣商業地の店舗需要が
やや弱いなか、住宅地の需要は堅調であり、地価は緩やかに上昇している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区における郊外の近隣商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗取得目的の法人、賃貸マンショ
ン開発目的の不動産業者等である。商業地の店舗需要がやや弱いなか、住宅地の需要は堅調であり、地価は緩やかに上
昇している。市場の中心価格帯は、規模によるが土地総額で３，０００～６，０００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣商業地における店舗、共同住宅取得目的の取引が主の地域であり、比較的信頼性のある取引事例を収集しえた。収
益価格は賃料の粘着性などにより低位となった。本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、
代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[105.0]		 100
[137.7]		 [ 97.9]
100		 126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の人口は増加傾向にある。コロナ禍の影
響は落ち着きつつあり、不動産市況は回復し
ている。


近隣商業地の店舗需要がやや弱いなか、住宅
地の需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南５Ｋ

-1010		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.2m県道、
中間画地
近商
高度地区2種20m
(90,200)
b 福岡南５Ｋ

-104		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.8m市道、
南4m、角地
１中専
高度1種最高15m
(70,100)
c 福岡南５Ｋ

-102		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡南５Ｋ

-1104		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8.5m市道
、北東4m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,435  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,396 		 100
[ 116.8]
133,045 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
145,816  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
151,054 		 100
[ 109.9]
137,447 
135,000 
c (　           ) 
154,534  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
160,097 		 100
[ 113.7]
140,807 
138,000 
d (　           ) 
154,037  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
156,579 		 100
[ 113.9]
137,471 
135,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



福岡南 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,828,901 
4,477,984 
11,350,917 
9,866,700 
1,484,217 		 （　0.9578）
1,421,583 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     38,421,162 円　　　　（　     89,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 ＲＣ5 850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種20m
 90 ％   200 ％   200 ％   431 ㎡     14.0 m x   34.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～５階：２ＬＤＫ（平均専有面積約５４㎡） ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準設計仕様による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
70.0 
119.00 
2,700 
321,300 		 6.0  1,927,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,450 
234,175 		 1.0  234,175 
1.0  234,175 

 3～ 4		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,470 
237,405 		 1.0  237,405 
1.0  237,405 

 5～ 5		 住宅
170.00 
95.0 
161.50 
1,490 
240,635 		 1.0  240,635 
1.0  240,635 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
850.00 
90.0 
765.00 

1,270,920 		 2,877,420 
949,620 
⑨年額支払賃料      1,270,920 円　×　12ヶ月　＝　      15,251,040 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     765.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         550,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         588,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,801,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         588,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       819,492 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,570,348 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,877,420 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,335 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          949,620 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         231,218 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,828,901 円　　　　（　        36,726 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）５
Ｋ
　　　　-604		 1,379  
(   1,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,548 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,482 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡南（賃）５
Ｋ
　　　　-102		 1,325  
(   1,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 92.6]		 100
[100.0]
1,475 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 855,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,638,984 円  　　　       16,389,840　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,453,500 円  　　　　    171,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,477,984 円　（　　　　　　        10,390 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 171,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,866,700 円  
（　　　　　        22,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,828,901 円      
②総費用 4,477,984 円      
③純収益　①－② 11,350,917 円      
④建物等に帰属する純収益 9,866,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,484,217 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,421,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,421,162 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,100 円／㎡）