別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福岡南 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -30 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川村　勇人   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区横手２丁目１７番１７ ｢横手２－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 井尻 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 井尻駅　南西方 900m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は 、住宅地需要が堅調であることから、当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線沿線等で、南区南東部等の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡都心部等へ通勤す る個人エンドユーザー、不動産事業者が主体である。低金利等の金融環境や住宅税制等の良好な住宅取得環境が続く中 、住宅ニーズの変化に伴う需要もあり、利便性に比較的優れた住宅地における住宅需要は堅調で、地価は上昇傾向が続 いている。土地は総額で３０００万円台前半まで、新築戸建で総額５０００万円程度までが需要中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用住宅も見られるが、敷地規模や地域の状況から賃貸用住宅の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかっ た。よって、信頼性が高い取引事例から試算され、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえ、更に、前年標準地価格について価格形成要因の変動状況を分析・検討の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [100.0] 100 [ 75.2] [100.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の金融環境や住宅税制等良好な住宅 取得環境が続く中、住宅ニーズの変化に伴う 需要もあり、南区における住宅需要は堅調で ある。 利便性に優れた住宅地域であり、戸建・共同 住宅用地の需要が堅調であることから、地価 上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％