鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -1118	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.3m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,172)
b	福岡南４Ｃ -321	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m道路、南西4m、準角地		１住居高度地区2種20m (70,160)
c	福岡南５Ｋ -304	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m区画街路、中間画地		１低専特別用途地区外壁後退距離１ｍ (50,80)
d	福岡南５Ｋ -209	福岡市南区		更地	（　）	袋地等	西3.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
e	福岡南５ＫＤＨ -1	福岡市南区		建付地	（　）	長方形	南西3.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,846	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	86,302	100 [ 87.3]	98,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,900
b	(　 ) 77,564	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	79,617	100 [ 80.8]	98,536		98,500
c	(　 ) 102,619	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,315	100 [ 104.7]	105,363		105,000
d	(　 ) 61,265	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	70,387	100 [ 73.5]	95,765		95,800
e	(　 ) 136,891	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,831	100 [ 128.2]	112,973		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

福岡南 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,512,108	497,050	2,015,058	1,637,990	377,068	（　0.9735） 367,076	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	10,196,556 円　　　　（　 79,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	9.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のアパート（単身者向けタイプ：平均専有面積３７．５㎡×４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,370	102,750	1.0	102,750
							1.0	102,750
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,400	105,000	1.0	105,000
							1.0	105,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		207,750		207,750
								207,750

⑨年額支払賃料	207,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,493,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,493,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 129,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,459,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	207,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 207,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,584 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,512,108 円　　　　（　 19,626 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-302	1,158 ( 1,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,379	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-1103	1,094 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	1,263
c	福岡南（賃）４Ｃ　　　　-1103	1,457 ( 1,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,472

福岡南 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,200 円	23,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	129,450 円	2,589,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,000 円	23,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,300 円	23,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,300 円	23,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 497,050 円　（　　　　　　 3,883 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,300,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0767 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,637,990 円（　　　　　 12,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,512,108 円
②総費用	497,050 円
③純収益　①－②	2,015,058 円
④建物等に帰属する純収益	1,637,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	377,068 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	367,076 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,868 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,196,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡南 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 -29

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　桑原　哲治

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区桧原１丁目５５３番１９｢桧原１－３５－３２｣				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、共同住宅が混在する郊外の既成住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	高宮 4.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 110 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

高宮駅南西方

4.4km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅と共同住宅が混在する郊外の住宅地域で、特段の変動要因もなく、今後も同様に推移するものと予測す
る。外環状道路周辺の郊外住宅地のなかでは生活利便性は良好で、需要は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福岡市南区郊外部の住宅地域一帯である。主な需要者は福岡都心部へ通勤者で、なかでも地縁的選好性
が高い一次取得者が中心となるものと思料される。低金利政策等を背景に不動産市況は堅調に推移しており、郊外であ
る当該圏域においても地価は上昇基調にて推移している。なお、規模により異なるため中心となる価格帯は見出し難い
が、対象標準地程度の規模であれば、土地のみで１３百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、南区南西部の郊外住宅地域における取引事例に基づき試
算された比準価格は、実証的で説得力を有する。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡
が生じることを勘案すると、収益価格の説得力、信頼性は相対的にやや劣る。以上より、本件では、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 110,000 円／㎡

[110.0]
100

100
[100.0]

100
[120.7]

[100.0]
100

100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南区は人口は増加傾向、取引件数は横ばいで
推移。継続的な低金利環境による需要の下支
えを背景に、住宅地需要は強含みで推移。

外環状道路南方の郊外住宅地域。区内中心部
と比較すると交通接近性は劣るものの、周辺
利便施設等への接近性は良好で、需要は底堅
く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -1118	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.3m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,172)
b	福岡南５Ｋ -304	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m区画街路、中間画地		１低専特別用途地区外壁後退距離１ｍ (50,80)
c	福岡南５Ｋ -909	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	福岡南５Ｋ -106	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.4m市道、中間画地		２中専高度地区2種20m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,846	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	86,302	100 [ 86.2]	100,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 102,619	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,315	100 [ 98.0]	112,566		113,000
c	(　 ) 77,259	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,036	100 [ 79.5]	99,416		99,400
d	(　 ) 113,344	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,951	100 [ 105.6]	109,802		110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

福岡南 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,498,998	496,375	2,002,623	1,637,990	364,633	（　0.9735） 354,970	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	9,860,278 円　　　　（　 77,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	128 ㎡	9.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（３７．５㎡）×４戸の２階建アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,365	102,375	1.0	102,375
							1.0	102,375
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,390	104,250	1.0	104,250
							1.0	104,250
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		206,625		206,625
								206,625

⑨年額支払賃料	206,625 円　×　12ヶ月　＝　 2,479,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,479,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 128,775 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,446,725 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,625 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,963 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,625 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,310 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,498,998 円　　　　（　 19,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）４Ｃ　　　　-1103	1,457 ( 1,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,421 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-302	1,158 ( 1,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,326
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,200 円	23,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	128,775 円	2,575,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,000 円	23,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,300 円	23,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,300 円	23,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,375 円　（　　　　　　 3,878 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,300,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0767 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,637,990 円（　　　　　 12,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,498,998 円
②総費用	496,375 円
③純収益　①－②	2,002,623 円
④建物等に帰属する純収益	1,637,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	364,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	354,970 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,860,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,000 円／㎡）