鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -803	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ台形	北東3m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
b	福岡南４Ｃ -9	福岡市南区		貸家建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
c	福岡南５Ｋ -1405	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、南東6m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
d	福岡南５Ｋ -926	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.7m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,188)
e	福岡博多４Ｃ -901	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.2m市道、南西4m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,576	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	227,725	100 [ 89.3]	255,011	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 184,332	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	205,288	100 [ 91.2]	225,096		225,000
c	(　 ) 287,467	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	289,421	100 [ 112.7]	256,807		257,000
d	(　 ) 253,234	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	263,053	100 [ 108.2]	243,117		243,000
e	(　 ) 151,270	100 [ 100.0]	[ 113.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	167,278	100 [ 70.0]	238,969		239,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +1.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

福岡南 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,797,882	562,460	2,235,422	1,438,200	797,222	（　0.9770） 778,886	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	21,635,722 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	136 ㎡	9.3 m x 14.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約３５㎡）４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,700	119,000	1.0	119,000
							1.0	119,000
2～	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,730	121,100	1.0	121,100
							1.0	121,100
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		240,100		240,100
								240,100

⑨年額支払賃料	240,100 円　×　12ヶ月　＝　 2,881,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	収支通り抜け処理をするものとして、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,881,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 144,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,737,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,461 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,797,882 円　　　　（　 20,573 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-803	1,712 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,696	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,768 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-804	2,189 ( 2,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	1,967
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,000 円	23,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	144,060 円	2,881,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,700 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 562,460 円　（　　　　　　 4,136 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,438,200 円（　　　　　 10,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,797,882 円
②総費用	562,460 円
③純収益　①－②	2,235,422 円
④建物等に帰属する純収益	1,438,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	797,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	778,886 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,635,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡南 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 -23

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　大西　克則

TEL.

鑑定評価額

33,200,000 円

１㎡当たりの価格

244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区塩原１丁目２７１番｢塩原１－２８－１２｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1:1.5	住宅Ｓ2	小規模の住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	大橋 820m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

大橋駅　北東方

820m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ及び西鉄最寄駅等の生活利便性が良好な地域で、福岡市中心部にも近く、戸建住宅、低層アパート等が混在
する住宅地域。季節性インフルエンザとの同時流行の懸念等、引き続き感染症の経済への影響に注視が必要。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区中央部の住宅地域。需要者の中心は福岡市中心部へ通勤する一次取得者、同一需給圏外からの転入者
、賃貸経営を営む個人・法人の投資家等。良好な生活利便性や住環境から住宅需要は堅調に推移。新型コロナ第８波の
影響、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念より一層の感染拡大が警戒される状況で、経済への影響に留意。需要
の中心の価格帯は、共同住宅も多い地域で取引規模や価格帯にばらつきがあり、需要の中心の価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例の中から類似性の高い取引事例を中心に採用して試算しており、規範性が
高い。収益価格は、収益性に着目して求めた価格であるが、価格水準に見合うだけの賃料を徴収することが難しく、ま
た、収益価格の算定過程において想定の要素を含み、やや低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を
参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 205,000 円／㎡

[107.8]
100

100
[100.0]

100
[ 93.0]

[100.0]
100

238,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南区人口世帯数共に増加傾向。未だコロナ禍
の影響下にあるが、低金利政策や住宅ローン
減税等の影響もあり、住宅需要は依然として
堅調に推移。

ＪＲ及び西鉄最寄駅等の生活利便性や居住環
境が良好な住宅地域。実需のみならず投資対
象エリアとしての需要も強い地域で、住宅需
要は堅調に推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -1207	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
b	福岡南５ＫＤＨ -6	福岡市南区		建付地	（　）	台形	南8m市道、西3.5m、二方路		２住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡南５Ｋ -901	福岡市南区		更地	（　）	不整形	南東4.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,168)
d	福岡南５Ｋ -610	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.2m市道、南西4m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,581	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	233,681	100 [ 94.1]	248,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	248,000
b	(　 ) 200,051	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	208,309	100 [ 86.4]	241,098		241,000
c	(　 ) 195,459	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	223,468	100 [ 92.1]	242,636		243,000
d	(　 ) 271,215	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	275,955	100 [ 112.6]	245,075		245,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +1.09	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

福岡南 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,903,923	567,620	2,336,303	1,438,200	898,103	（　0.9770） 877,447	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	24,373,528 円　　　　（　 179,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	136 ㎡	9.3 m x 14.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２階とも１ＤＫ約３４㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,760	123,200	1.0	123,200
							1.0	123,200
2～ 2	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,800	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		249,200		249,200
								249,200

⑨年額支払賃料	249,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,990,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,990,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,840,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	249,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,367 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,676 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,903,923 円　　　　（　 21,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-1	1,660 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,747	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-601	1,749 ( 1,713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	1,859
c	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-801	1,801 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,914

福岡南 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,000 円	23,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	149,520 円	2,990,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,700 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 567,620 円　（　　　　　　 4,174 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,438,200 円（　　　　　 10,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,903,923 円
②総費用	567,620 円
③純収益　①－②	2,336,303 円
④建物等に帰属する純収益	1,438,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	898,103 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	877,447 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,373,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,000 円／㎡）