鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -610	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.2m市道、南西4m、角地		準工 (70,200)
b	福岡南５Ｋ -1204	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西3.6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	福岡南５Ｋ -1206	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (70,200)
d	福岡南５Ｋ -1403	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	福岡南５Ｋ -1405	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、南東6m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,215	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	275,955	100 [ 106.1]	260,090	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	263,000
b	(　 ) 191,748	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,226	100 [ 86.4]	230,586		233,000
c	(　 ) 302,506	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,396	100 [ 119.6]	262,037		265,000
d	(　 ) 235,187	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	290,064	100 [ 100.8]	287,762		291,000
e	(　 ) 287,467	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	289,421	100 [ 104.9]	275,902		279,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

福岡南 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,500,252	2,017,327	7,482,925	5,318,100	2,164,825	（　0.9585） 2,074,985	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	57,638,472 円　　　　（　 194,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	173.00	ＲＣ3	455.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区2種20m	70 ％	200 ％	180 ％	297 ㎡	13.3 m x 22.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（賃貸面積３４．５㎡）計１１戸を想定

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

一部中廊式の配置となるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	151.70	68.2	103.50	2,030	210,105	1.0	210,105
							1.0	210,105
2～ 2	住宅	151.70	91.0	138.00	2,050	282,900	1.0	282,900
							1.0	282,900
3～ 3	住宅	151.70	91.0	138.00	2,080	287,040	1.0	287,040
							1.0	287,040
～

～

計		455.10	83.4	379.50		780,045		780,045
								780,045

⑨年額支払賃料	780,045 円　×　12ヶ月　＝　 9,360,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 379.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,360,540 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 489,627 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,302,913 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	780,045 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,410 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 780,045 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 189,929 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,500,252 円　　　　（　 31,987 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-402	2,083 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,095 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-901	1,976 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,863
c	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-1202	1,847 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,173

福岡南 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	373,200 円	93,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	489,627 円	9,792,540　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 793,000 円	93,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,300 円	93,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,300 円	93,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,017,327 円　（　　　　　　 6,792 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,300,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 455.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,318,100 円（　　　　　 17,906 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,500,252 円
②総費用	2,017,327 円
③純収益　①－②	7,482,925 円
④建物等に帰属する純収益	5,318,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,164,825 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,074,985 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,638,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡南 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 -17

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　納富　久雄

TEL.

鑑定評価額

76,900,000 円

１㎡当たりの価格

259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区大楠１丁目３７０番｢大楠１－１９－２｣				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種20m (70,180)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ3	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東4.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	高宮 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

高宮駅　北東方

680m

法令

規制

２住居
(70,180)
準防
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域で当面の間、現状のまま推移するものと思料する。戸建住宅地、共同住
宅地の需要が競合するエリアであり、当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 189,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区を中心とし、隣接する中央区、博多区の最寄駅より比較的近い住宅地域一円であり、需要の中心は賃
貸マンションの建設を目的とする不動産業者等である。立地性に優る賃貸マンション用地の需要は堅調であり、市場の
中心となる価格帯は３００㎡程度の土地であれば７，５００万円～８，０００万円程度であるが、細分化された戸建住
宅地の取引も多くみられ、戸建住宅地の取引単価の方が高い傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

場所的同一性が強く、地域の様相が類似する事例を多数収集し、採用した取引事例の規範性に基づくウエイト付けを行
った比準価格については市場性等を反映する説得力の高い価格が求められた。一方、収益価格は適切な最有効使用の建
物の建築を想定し得たものの試算の過程において多数の想定要素を含むことから規範性はやや劣るものと判断した。よ
って、比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 376,000 円／㎡

[110.9]
100

100
[102.0]

100
[160.4]

[101.0]
100

257,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    241,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内全域的に地価は上昇しているが、特に地
価の割安感が残っている郊外部やマンション
適地の地価の上昇率が強まっている傾向にあ
る。

日影規制等の関係で使用可能容積率が低いが
、利便性の高い住宅地であり、戸建住宅地需
要も競合するため需要は堅調で地価は上昇傾
向が継続。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　 +19.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -610	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.2m市道、南西4m、角地		準工 (70,200)
b	福岡南５Ｋ -1206	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡南５ＫＤＨ -6	福岡市南区		建付地	（　）	台形	南8m市道、西3.5m、二方路		２住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡南５Ｋ -1207	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,215	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	275,955	100 [ 103.0]	267,917	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 302,506	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,396	100 [ 122.0]	256,882		259,000
c	(　 ) 200,051	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	208,309	100 [ 86.6]	240,542		243,000
d	(　 ) 206,581	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	233,681	100 [ 88.2]	264,944		268,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

福岡南 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,441,986	2,018,866	7,423,120	5,318,100	2,105,020	（　0.9585） 2,017,662	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	56,046,167 円　　　　（　 189,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	173.00	ＲＣ3	455.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区2種20m	70 ％	200 ％	180 ％	297 ㎡	13.3 m x 22.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（賃貸面積３４．５㎡）、計１１戸を想定

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

廊下部分等を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	151.70	68.2	103.50	1,980	204,930	1.0	204,930
							1.0	204,930
2～	住宅	151.70	91.0	138.00	2,030	280,140	1.0	280,140
							1.0	280,140
3～	住宅	151.70	91.0	138.00	2,080	287,040	1.0	287,040
							1.0	287,040
～

～

計		455.10	83.4	379.50		772,110		772,110
								772,110

⑨年額支払賃料	772,110 円　×　12ヶ月　＝　 9,265,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 379.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 468,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,265,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 468,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 486,666 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,246,654 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	772,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 772,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 187,997 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,441,986 円　　　　（　 31,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-901	1,976 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,057	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,075 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-1202	1,847 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,113
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	373,200 円	93,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	486,666 円	9,733,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 793,000 円	93,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,300 円	93,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,300 円	93,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,018,866 円　（　　　　　　 6,798 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,300,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 455.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,318,100 円（　　　　　 17,906 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,441,986 円
②総費用	2,018,866 円
③純収益　①－②	7,423,120 円
④建物等に帰属する純収益	5,318,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,105,020 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,017,662 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,793 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,046,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,000 円／㎡）