別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -16 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 85,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区老司３丁目６６７番２７ ｢老司３－２３－５｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 大橋 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 大橋駅　南西方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 南区郊外の戸建住宅地域である。居住環境、生活利便性等は概ね良好であり、南区中心部の住宅地域との比較に おける割安感も残っている。地価の先行き不透明感は概ね解消され、上昇傾向は今後も継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区南部及び那珂川市北西部の住宅地域一帯である。主たる需要者は、福岡市中心部に通勤する給与所 得者である。低金利政策による需要拡大に伴い、郊外部については割安感から区内中心部における住宅地の価格上昇が 波及してきた。コロナ禍以降の市場の様子見姿勢も解消され、取引は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は 、土地約２５０㎡で２０００万円～２３００万円程度で、新築戸建で総額３２００万円～３７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づい て試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、 賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [104.0] 100 [ 87.2] [100.0] 100 84,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口増加や低金利等の住宅需要への影響は継 続している。コロナ禍における先行き不透明 感は概ね解消され、需要は堅調、供給不足と いう状況である。 割安感と良好な生活利便性等を背景に地価水 準は上昇基調にあり、コロナ禍からの影響も 概ね解消していることか、地価は上昇幅がや や拡大している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％