別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -13 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区柳瀬１丁目１５番２５ ｢柳瀬１－１８－２４｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度1種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 井尻 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．０ｍ市道 交通 施設 井尻駅　南西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,100) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 既存の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。街路条件がやや劣る 地域であるが、堅調な住宅需要を背景に地価は上昇基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市及び隣接市の住宅地域である。需要者は、福岡都心部へ通勤するサラリーマン等が中心である。 住宅需要は堅調であり、街路条件条件や交通利便性に劣る住宅地においても既存住宅地の分割等、新築戸建住宅の供給 は多い。土地は総額で２，０００万円程度、土地建物一体の新築物件では総額３，５００～４，０００万円前後が需要 の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用を目的とした戸建住宅を建築するための取引が中心であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適 用しなかった。一方、比準価格は代替性を有する取引事例について規範性の程度に応じた重み付けを行い試算しており 、市場実態を反映した実証的な価格である。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で一時的に減少した取引件数は回復 している。低金利な住宅ローンの継続もあり 、住宅需要は安定的である。 駅への交通接近性には劣るものの、ミニ開発 による住宅地供給など一定の取引は見受けら れ、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％