別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -12 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区柏原６丁目３６４番 ｢柏原６－４０－６｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 土砂災警特別区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 大橋 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 大橋駅　南西方 7.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 南区の郊外に位置する区画整然とした一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。都心部への接近性はやや劣るが、閑 静な住宅地域で居住快適性は比較的高い。住宅地需要は未だ堅調で、地価も底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南区の南部郊外及び隣接する城南区南東部の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、福岡市 中心部に通勤する一般個人である。居住快適性が比較的高いことから需要は底堅さがあるものの、当該圏内は都心部へ の接近性が劣るため、福岡市中心部と比較すれば相対的に需要は劣る。市場の中心価格帯は約２３０㎡の土地で１，７ ００万円程度であり、新築戸建の土地及び建物の総額で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、市場分析の結果、実需が中心の市場が形成されていることから、収益還元 法の適用は断念した。一方、比準価格は、地域的類似性を有する住宅地の取引事例を収集選択し、比較検討の上、適切 に補修正して、規範性の高い比準価格を得た。よって、単価と総額との関連、さらに新型コロナ感染症や物価変動等に よる市場変動予測も十分に検討を加えて、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症や物価変動等による経済停 滞が懸念されたが、住宅地市場については依 然として好調であり、地価は比較的堅調に推 移している。 閑静な既成住宅地域であり居住快適性は比較 的高いが、都心部への接近性の見劣り感があ るため、市中心部ほどの地価上昇は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％