別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -10 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区野多目１丁目５３５番２３ ｢野多目１－１７－２１｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 大橋 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くに開発された小規模な戸 建住宅団地 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 大橋駅　南方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された戸建住宅団地であり、地域性の大きな変化は特段認められないため、当面は現状のまま推移す ると予測する。なお、住宅地需要は未だ堅調に推移しており、地価も上昇傾向を維持している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区及び周辺市街地で、主として西鉄天神大牟田線周辺に位置する住宅地域と判定した。主たる需要者は 、実需目的の個人が中心で、パワービルダーや転売目的の不動産業者の需要も見られる。依然とした低金利環境を背景 に、福岡市の人口増加や新型コロナ感染症による住環境の見直し等も相俟って、住宅地需要は堅調に推移している。地 価は、区画細分化等により単価が高いものも見られるが、標準的画地規模で総額２千万円強の様である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、市場分析の結果、実需が中心となる市場が形成されているため、収益還元 法の適用は断念した。一方、比準価格は、地域的類似性を有する住宅地の取引事例を収集選択し、比較検討の上、適切 に補修正した上で、規範性の高い比準価格を得た。よって、代表標準地価格との均衡に留意の上、単価と総額との関連 、新型コロナ感染症や物価変動等による市場変動予測等の検討を加えて、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症や物価上昇等による市場へ の影響が懸念されたが、低金利の継続、福岡 市の成長性とも相俟って、住宅需要は堅調に 推移している。 不動産需要は堅調に推移しており、新型コロ ナ感染症等による影響も小さく、周辺地域の 地価上昇にも引きずられ、地価は依然として 上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％