鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -610	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.2m市道、南西4m、角地		準工 (70,200)
b	福岡南５Ｋ -1204	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西3.6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	福岡南５Ｋ -1206	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (70,200)
d	福岡南５Ｋ -1403	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	福岡南５Ｋ -1405	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、南東6m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,215	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	275,955	100 [ 99.0]	278,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 191,748	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,226	100 [ 80.8]	246,567		247,000
c	(　 ) 302,506	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,396	100 [ 112.2]	279,319		279,000
d	(　 ) 235,187	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	290,064	100 [ 94.1]	308,251		308,000
e	(　 ) 287,467	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	289,421	100 [ 98.0]	295,328		295,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

福岡南 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,033,627	5,529,456	20,504,171	16,131,000	4,373,171	（　0.9585） 4,191,684	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	116,435,667 円　　　　（　 211,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	261.31	ＲＣ7	1,327.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	552 ㎡	15.0 m x 37.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：駐車場、２～７階：住宅（１ＬＤＫ、２７戸、平均約３８㎡、６・７階はメゾネット）を想定。容積率緩和措置適用。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

用途・構造より標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	駐車場	239.10

2～ 4	住宅	226.09	93.3	211.05	2,000	422,100	1.0	422,100
							1.0	422,100
5～	住宅	201.74	92.9	187.35	2,030	380,321	1.0	380,321
							1.0	380,321
6～	住宅	159.28	91.4	145.54	2,050	298,357	1.0	298,357
							1.0	298,357
7～	住宅	48.92	100.0	48.92	2,070	101,264	1.0	101,264
							1.0	101,264

計		1,327.31	76.5	1,014.96		2,046,242		2,046,242
								2,046,242

⑨年額支払賃料	2,046,242 円　×　12ヶ月　＝　 24,554,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,014.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,304,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,554,904 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,304,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,342,945 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,515,959 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,046,242 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,046,242 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 498,229 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,033,627 円　　　　（　 47,162 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-401	1,684 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,871	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,044 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-603	2,204 ( 2,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,109
c	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-1404	2,000 ( 1,893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	2,005

福岡南 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,132,000 円	283,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,074,356 円	26,858,904　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 351,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,405,500 円	283,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,529,456 円　（　　　　　　 10,017 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	283,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 1,327.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,131,000 円（　　　　　 29,223 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,033,627 円
②総費用	5,529,456 円
③純収益　①－②	20,504,171 円
④建物等に帰属する純収益	16,131,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,373,171 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,191,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,435,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
福岡南 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 -6

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　横山　裕

TEL.

鑑定評価額

150,000,000 円

１㎡当たりの価格

272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区清水３丁目２２番１２外｢清水３－２２－１２｣				②地積　(㎡)	552 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1:2.5	共同住宅ＲＣ7	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域	南東5.8m市道	水道、ガス、下水	高宮 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

５．８ｍ市道

交通

施設

高宮駅　東方

700m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

地域内は中高層共同住宅を中心に戸建住宅も点在する地域である。最寄駅・利便施設等の接近性に優れているた
め、地価水準は今後も上昇基調で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 274,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西鉄天神大牟田線沿線付近の住宅地域等である。需要者は、マンション開発業者、アパート等の収益物
件を企画する不動産業者や不動産投資家が中心である。これまでのところコロナ禍の市場への影響は、そこまで顕著に
あらわれておらず、地価水準は強含みで推移している。特に最寄駅徒歩圏内の土地や、纏まった規模の土地は希少性が
高い。当該地域におけるデベロッパー等の用地取得目線は、一種５０～７０万のレンジと推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められた。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例の中から、特に対象標
準地と類似性の高い事例を中心に採用して試算しており、規範性が高い。一方、収益価格は、試算過程において想定要
素が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準
地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 376,000 円／㎡

[110.1]
100

100
[102.0]

100
[151.5]

[100.0]
100

268,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利と金融機関の積極的な融資姿勢の継続
により、不動産開発業者の用地取得、住宅地
の需要は好調であり、利便性の高いエリアで
の過熱感は高い。

高宮駅から徒歩圏内で、利便性に優れた立地
条件から、収益物件等、個人投資家のニーズ
は高い。不動産取引は底堅く地価水準は強含
みで推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -506	福岡市南区		更地	（　）	不整形	北5.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	福岡南５Ｋ -1002	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
c	福岡南５Ｋ -1204	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西3.6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	福岡南５Ｋ -1207	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,121	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	339,066	100 [ 117.6]	288,321	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 196,636	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	212,923	100 [ 81.5]	261,255		261,000
c	(　 ) 191,748	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,226	100 [ 86.6]	230,053		230,000
d	(　 ) 206,581	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	233,681	100 [ 84.7]	275,893		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

福岡南 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,880,203	5,321,145	19,559,058	15,504,000	4,055,058	（　0.9585） 3,886,773	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	107,965,917 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	261.31	ＲＣ7	1,327.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	552 ㎡	15.0 m x 37.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：駐車場、２～７階：住宅（２７戸、平均面積３８㎡）想定。容積率緩和措置適用。６・７階はメゾネット想定。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

構造・用途より標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	駐車場	239.10

2～ 4	住宅	226.09	93.3	211.05	1,910	403,106	1.0	403,106
							1.0	403,106
5～	住宅	201.74	92.9	187.35	1,920	359,712	1.0	359,712
							1.0	359,712
6～	住宅	159.28	91.4	145.54	1,940	282,348	1.0	282,348
							1.0	282,348
7～	住宅	48.92	100.0	48.92	1,960	95,883	1.0	95,883
							1.0	95,883

計		1,327.31	76.5	1,014.96		1,947,261		1,947,261
								1,947,261

⑨年額支払賃料	1,947,261 円　×　12ヶ月　＝　 23,367,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,014.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,304,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,367,132 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,304,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,283,557 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,387,575 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,947,261 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,499 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,947,261 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 474,129 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,880,203 円　　　　（　 45,073 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-1403	1,943 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,005	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,952 円/㎡　月額支払賃料（　 1,910 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡南（賃）５Ｋ　　　　-1404	2,000 ( 1,893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,905
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,088,000 円	272,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,026,845 円	25,671,132　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 350,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,312,000 円	272,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	272,000 円	272,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	272,000 円	272,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,321,145 円　（　　　　　　 9,640 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	272,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 1,327.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,504,000 円（　　　　　 28,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,880,203 円
②総費用	5,321,145 円
③純収益　①－②	19,559,058 円
④建物等に帰属する純収益	15,504,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,055,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,886,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,041 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,965,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）