別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区長住２丁目８区１０５番 ｢長住２－８－４｣ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 高宮 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高宮駅　南西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。今後も現状の住環境を維持と予測。新型コロナが継続中も上昇率 拡大となったが、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念等、引き続き感染症の経済への影響に注視が必要。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南区の既成住宅地域一円。需要者の中心は、福岡市へ通勤するサラリーマン等の一次取得者。低 金利や住宅ローン減税等を背景に古家付土地を建売業者が購入再販により、旧来の住宅団地に新築住宅分譲が見られる 。新型コロナ第８波の影響、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念より一層の感染拡大が警戒される状況にあり、 経済への影響に留意。需要の中心の価格帯は、取引規模によりばらつきがあるが、対象地規模で４，６００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるこ とから自用目的での取引が中心の地域であり、アパート等の収益物件は公法上の規制等から殆ど見られず、賃貸市場が 未成熟な地域であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [107.8] 100 100 [100.0] 100 [136.1] [100.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区人口世帯数共に増加傾向。未だコロナ禍 の影響下にあるが、低金利政策や住宅ローン 減税等の影響もあり、住宅需要は依然として 堅調に推移。 居住環境に優れた区画整然とした閑静な住宅 地域。総額を抑えるため画地を再分割するこ とによる再分譲が常態化しており、住宅需要 は堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％