鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｋ -1304	福岡市中央区		底地	（　）	不整形	北東15.4m市道、南東6m、南西10.1m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,496)
b	福岡中央５Ｋ -202	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南35m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	福岡中央５Ｋ -201	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南23m市道、北6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	福岡中央５Ｋ -5	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北35.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 1,060,000) 1,060,000	100 [ 100.0]	[ 111.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,132,365	100 [ 86.4]	1,310,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,380,000
b	(　 ) 1,724,101	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,808,582	100 [ 132.5]	1,364,968		1,430,000
c	(　 ) 1,666,353	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,814,435	100 [ 143.0]	1,268,836		1,330,000
d	(　 ) 1,730,433	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,862,445	100 [ 131.0]	1,421,714		1,490,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +1.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,420,000 円／㎡]

福岡中央 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	175,363,319	54,841,040	120,522,279	86,130,000	34,392,279	（　0.9330） 32,087,996	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	891,333,222 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	645.04	Ｓ7	4,742.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	493 ％	871 ㎡	27.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：事務所、地下１階：機械式駐車場。下記延床面積は法定延べ床面積で、容積率算定延床面積は４，３２０㎡

⑦有効率　 71.7 ％
の理由

中層店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	645.04	56.1	361.66	4,700	1,699,802	8.0	13,598,416
							0.0	0
2～ 7	事務所	645.04	78.6	506.74	3,780	1,915,477	6.0	11,492,862
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	226.80

～

～

計		4,742.08	71.7	3,402.10		13,192,664		82,555,588
								0

⑨年額支払賃料	13,192,664 円　×　12ヶ月　＝　 158,311,968 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 3,402.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,412,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	178,724,568 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 7,273,783 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	174,570,785 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	82,555,588 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 792,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	175,363,319 円　　　　（　 201,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｃ（賃）　　　　-301	3,819 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,819	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,799 円/㎡　月額支払賃料（　 3,780 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央４Ｃ（賃）　　　　-803	3,945 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,750,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	25,458,240 円	181,844,568　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,457,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,475,000 円	1,350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,350,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,350,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 54,841,040 円　（　　　　　　 62,963 円／㎡）　　（経費率　　 31.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9330

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,350,000,000 円	設計監理料率　 276,000 円／㎡　×　 4,742.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	86,130,000 円（　　　　　 98,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	175,363,319 円
②総費用	54,841,040 円
③純収益　①－②	120,522,279 円
④建物等に帰属する純収益	86,130,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,392,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,087,996 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 891,333,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡中央 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-22

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　吉川　博貴

TEL.

鑑定評価額

1,190,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区長浜１丁目３６番｢長浜１－４－１３｣				②地積　(㎡)	871 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,493)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ8	中高層事務所ビル、営業所等が多い商業地域	南東25m市道、北東側道	水道、ガス、下水	天神 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

天神駅北西方

750m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

オフィス立地としてはやや利便性に劣る地域であるが、投資家のオフィス取得意欲は根強く、賃料水準からみた
当地域の地価水準には割安感が残ることから、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区、博多区における高度商業地の周辺商業地である。需要者の中心はオフィス用地の取得を目的と
した不動産会社が中心となるが、賃貸共同住宅の建築を企図するデベロッパーも需要者となり得る。オフィスの空室率
はやや高い水準が続くが、オフィス開発を目的とした売買需要は根強く、投資採算性の観点から相対的に割安感のある
周辺部での取得を検討する動きが見られる。取引の中心となる価格帯は、立地、用途、規模によって異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は隣接区を含め、類似性の高い商業地に存する取引事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格で
あると言える。一方、収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引を行うことを反映して
いるが、その試算の過程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断した。以上より、本件で
は比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 860,000 円／㎡

[114.2]
100

100
[100.0]

100
[ 76.0]

[105.0]
100

1,360,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

オフィスの空室率はやや高止まりしているが
、投資家のオフィス取得意欲は強く、大型入
札案件では高値取引も見られる。地価は上昇
傾向で推移。

天神エリアから徒歩圏内にあり、オフィス、
マンション共に開発需要がある。建築費の高
騰等から、地価に割安感の残る当地域へ需要
が向かっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｃ -9	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東7.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	福岡博多５Ｋ -601	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	福岡博多５Ｋ -703	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南西8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡中央５Ｋ -1003	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	東12m市道、北西5m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 802,620	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	889,303	100 [ 69.8]	1,274,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,340,000
b	(　 ) 1,276,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,276,621	100 [ 95.9]	1,331,200		1,400,000
c	(　 ) 909,091	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	1,071,770	100 [ 86.6]	1,237,610		1,300,000
d	(　 ) 1,109,220	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	1,245,791	100 [ 88.1]	1,414,065		1,480,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +1.52	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,400,000 円／㎡]

福岡中央 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	178,560,621	55,333,818	123,226,803	86,130,000	37,096,803	（　0.9330） 34,611,317	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	961,425,472 円　　　　（　 1,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	645.04	Ｓ7F1B	4,742.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	493 ％	871 ㎡	27.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所、地下１階機械式駐車場１３台。下記延床面積は法定床面積。

⑦有効率　 71.7 ％
の理由

店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	645.04	56.1	361.66	4,300	1,555,138	10.0	15,551,380
							0.0	0
2～ 7	事務所	645.04	78.6	506.74	3,800	1,925,612	8.0	15,404,896
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	226.80

～

～

計		4,742.08	71.7	3,402.10		13,108,810		107,980,756
								0

⑨年額支払賃料	13,108,810 円　×　12ヶ月　＝　 157,305,720 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 3,402.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 24,495,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費の水準に基づき計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	181,800,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 7,396,834 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	177,524,006 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	107,980,756 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,036,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	178,560,621 円　　　　（　 205,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｃ（賃）　　　　-802	3,338 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,859	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,850 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-206	3,033 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	3,841
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,750,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	25,888,918 円	184,920,840　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,519,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,475,000 円	1,350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,350,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,350,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 55,333,818 円　（　　　　　　 63,529 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9330

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,350,000,000 円	設計監理料率　 276,000 円／㎡　×　 4,742.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	86,130,000 円（　　　　　 98,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	178,560,621 円
②総費用	55,333,818 円
③純収益　①－②	123,226,803 円
④建物等に帰属する純収益	86,130,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	37,096,803 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,611,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 961,425,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,100,000 円／㎡）