鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４ＣＤＨ -102	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、南西8.2m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	福岡中央３ＣＤＨ -104	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北11.5m市道、南11m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	福岡中央３ＣＤＨ -103	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	北11.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	福岡博多３ＣＤＨ -101	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東36m市道、北東16m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	福岡中央３ＣＤＨ -105	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.9m市道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,613,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,346,628	100 [ 41.7]	12,821,650	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	12,800,000
b	(　 ) 5,476,400	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.5]	6,767,427	100 [ 52.5]	12,890,337		12,900,000
c	(　 ) 5,923,836	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,208,180	100 [ 52.5]	11,825,105		11,800,000
d	(　 ) 5,495,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,233,730	100 [ 48.6]	10,768,992		10,800,000
e	(　 ) 7,475,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	7,119,535	100 [ 45.2]	15,751,184		15,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -36.0	その他　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -36.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -36.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -36.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -47.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,300,000 円／㎡]

福岡中央 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,271,483,097	2,381,753,347	5,889,729,750	2,800,250,000	3,089,479,750	（　0.8870） 2,740,368,538	（ 3.6 - 0.5 ） 3.1％
	⑧収益価格	88,398,985,097 円　　　　（　 10,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	6,909.09	ＳＲＣ19F4B	136,747.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	1,398 ％	8,600 ㎡	66.0 m x 37.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下４～３階平置・機械式駐車場、地下２階～地上４階フロア貸し店舗、５～１７階フロア貸し事務所ほか、１８・１９階ホテル

⑦有効率　 49.3 ％
の理由

商業施設、ホテル等を含む複合用途のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 4	店舗ほか	6,270.25	18.7	1,170.25	13,764	16,107,321	15.0	241,609,815
							0.0	0
1～ 1	店舗	6,909.09	30.8	2,125.62	22,688	48,226,067	15.0	723,391,005
							0.0	0
2～ 4	店舗	6,716.25	46.8	3,141.60	13,533	42,515,273	15.0	637,729,095
							0.0	0
5～17	事務所ほか	5,950.92	59.4	3,535.92	7,713	27,272,551	12.0	327,270,612
							0.0	0
一括 18～19	ホテル	7,246.29	72.6	5,262.15	1,513	7,961,633	12.0	95,539,596
							0.0	0

計		136,747.09	49.3	67,460.53		602,705,966		7,953,075,102
								0

⑨年額支払賃料	602,705,966 円　×　12ヶ月　＝　 7,232,471,592 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 67,460.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,224,813,383 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 141 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 84,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,457,284,975 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 84,600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 346,751,399 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,195,133,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,953,075,102 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,349,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,271,483,097 円　　　　（　 961,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４ＣＤＨ（賃　　　　-101	6,580 ( 6,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	7,460	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,790 円/㎡　月額支払賃料（　 7,713 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡中央５ＫＤＨ（賃　　　　-101	5,802 ( 5,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	8,433
c	福岡博多５ＫＤＨ（賃　　　　-1302	5,194 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	7,490

福岡中央 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,000,000 円	57,500,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	939,607,347 円	8,541,884,975　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 706,146,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 391,000,000 円	57,500,000,000　×　　 40.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,500,000 円	57,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,500,000 円	57,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,381,753,347 円　（　　　　　　 276,948 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

70 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

35 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8870

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,500,000,000 円	設計監理料率　 408,000 円／㎡　×　 136,747.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0487	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0352 ×　 40 ％　＋　0.0474 × 30 ％　＋ 0.0681 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,800,250,000 円（　　　　　 325,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,271,483,097 円
②総費用	2,381,753,347 円
③純収益　①－②	5,889,729,750 円
④建物等に帰属する純収益	2,800,250,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,089,479,750 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,740,368,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318,648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,398,985,097 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡中央 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-9

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高木　俊二

TEL.

鑑定評価額

95,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

11,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	8,460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区天神１丁目９６番１外				②地積　(㎡)	8,600 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,1400)
	1.5:1	建築中	高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西50m県道、四方路	水道、ガス、下水	天神近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

通称「渡辺通り」

街

路

５０ｍ県道、四方路

交通

施設

天神駅近接

法令

規制

商業
(100,1400)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

同一路線沿いでは標準地のほか、イムズビル、パルコビルでも天神ビッグバンによる容積率割増を生かした再開
発計画が進捗中。４～５年後で完成予定。今後一段の発展が期待される。地価は上限に近い。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区・博多区の中心商業地域。需要者は、資金力のある私募ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ４／１１時
点の天神エリアのオフィス空室率は４．２％で、前年同月比で０．２ポイント上昇した。一部の大規模再開発ビルはリ
ーシングで苦戦しているとの声もある。しかし、一等地のため、利回りが低くても旗艦ビルを求めるＪ－ＲＥＩＴ等の
投資需要は強い。取引価格帯は数百億円。近隣のＪ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４％弱。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は更地の取引など資料としての信頼度が高い事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定
して試算した。建築費や利回り次第で価格が流動的であるが、投資採算性が重視されるエリアでは価格の指標となる。
以上より、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地下鉄「天神南」駅から「博多」駅までの１
．４ｋｍの延伸工事中で、令和５年２月に開
業予定。

令和４年１月以降の天神１丁目エリアの建築
確認は１棟（仮称：天神一丁目北１４番街区
ビル）。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３ＣＤＨ -103	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	北11.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
b	福岡中央３ＣＤＨ -104	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北11.5m市道、南11m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	福岡中央３ＣＤＨ -105	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.9m市道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	福岡中央４ＣＤＨ -102	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、南西8.2m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,923,836	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,208,180	100 [ 51.9]	11,961,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	12,000,000
b	(　 ) 5,476,400	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.5]	6,767,427	100 [ 49.3]	13,727,032		13,700,000
c	(　 ) 7,475,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,119,535	100 [ 40.0]	17,798,838		17,800,000
d	(　 ) 5,613,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,346,628	100 [ 51.3]	10,422,277		10,400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -40.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -40.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -50.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -40.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,500,000 円／㎡]

福岡中央 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,352,778,007	2,416,011,961	5,936,766,046	2,630,250,000	3,306,516,046	（　0.8821） 2,916,677,804	（ 3.8 - 0.5 ） 3.3％
	⑧収益価格	88,384,175,879 円　　　　（　 10,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	6,909.09	ＳＲＣ19F4B	136,747.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	1,400 ％	8,600 ㎡	66.0 m x 37.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下４～３階：駐車場、地下２階～地上４階：フロア貸し店舗、地上５～１７階：事務所、１８～１９階：ホテル

⑦有効率　 49.3 ％
の理由

大規模複合商業施設としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 4	店舗・駐車場	6,270.25	18.7	1,170.25	13,764	16,107,321	15.0	241,609,815
							0.0	0
1～ 1	店舗	6,909.09	30.8	2,125.62	22,688	48,226,067	15.0	723,391,005
							0.0	0
2～ 4	店舗	6,716.25	46.8	3,141.60	13,533	42,515,273	15.0	637,729,095
							0.0	0
5～17	事務所	5,950.92	59.4	3,535.92	7,865	27,810,011	12.0	333,720,132
							0.0	0
一括 18～19	ホテル	7,246.29	72.6	5,262.15	1,513	7,961,633	12.0	95,539,596
							0.0	0

計		136,747.09	49.3	67,460.53		609,692,946		8,036,918,862
								0

⑨年額支払賃料	609,692,946 円　×　12ヶ月　＝　 7,316,315,352 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 67,460.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,224,813,383 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 141 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 84,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,541,128,735 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 84,600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 350,105,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,275,623,586 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,036,918,862 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,154,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,352,778,007 円　　　　（　 971,253 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-202	4,720 ( 4,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	6,533	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,944 円/㎡　月額支払賃料（　 7,865 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-203	5,795 ( 5,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	8,021
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000,000 円	52,500,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	948,830,161 円	8,625,728,735　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 795,181,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000,000 円	52,500,000,000　×　　 40.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,500,000 円	52,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,500,000 円	52,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,416,011,961 円　（　　　　　　 280,932 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

70 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

35 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8821

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,500,000,000 円	設計監理料率　 373,000 円／㎡　×　 136,747.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0501	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0368 ×　 40 ％　＋　0.0487 × 30 ％　＋ 0.0693 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,630,250,000 円（　　　　　 305,843 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,352,778,007 円
②総費用	2,416,011,961 円
③純収益　①－②	5,936,766,046 円
④建物等に帰属する純収益	2,630,250,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,306,516,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,916,677,804 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 339,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,384,175,879 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,300,000 円／㎡）