鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｋ -807	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
b	福岡中央４Ｃ -1201	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	南5.3m市道、中間画地		商業 (90,318)
c	福岡中央５Ｋ -1306	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南西2.8m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	福岡中央５Ｋ -7	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	福岡博多５Ｋ -4	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		１住居 (72,220)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 559,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	559,673	100 [ 94.4]	592,874	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	623,000
b	(　 ) 546,866	100 [ 100.0]	[ 118.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	648,036	100 [ 102.0]	635,329		667,000
c	(　 ) 559,043	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	614,947	100 [ 92.7]	663,373		697,000
d	(　 ) 611,222	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	682,735	100 [ 117.3]	582,042		611,000
e	(　 ) 437,828	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	494,746	100 [ 80.7]	613,068		644,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +1.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +1.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 646,000 円／㎡]

福岡中央 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,182,607	13,313,415	35,869,192	24,703,200	11,165,992	（　0.9364） 10,455,835	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	275,153,553 円　　　　（　 556,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	175.00	ＲＣ11	1,955.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	17.6 m x 28.2 m	前面道路：市道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１１階：２７～２８㎡程度の１ＬＤＫを想定

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	175.00	70.0	122.50	2,650	324,625	10.0	3,246,250
							0.0	0
2～ 5	居宅	175.00	94.0	164.50	2,040	335,580	1.0	335,580
							2.0	671,160
6～ 6	居宅	175.00	94.0	164.50	2,100	345,450	1.0	345,450
							2.0	690,900
7～11	居宅	175.00	94.0	164.50	2,160	355,320	1.0	355,320
							2.0	710,640
塔屋～		30.00

計		1,955.00	90.4	1,767.50		3,788,995		6,710,620
								6,928,740

⑨年額支払賃料	3,788,995 円　×　12ヶ月　＝　 45,467,940 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,767.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,121,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,588,940 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,975,558 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,413,382 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,710,620 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,422 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,928,740 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,704,803 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,182,607 円　　　　（　 99,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-2	1,870 ( 1,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,097	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,190 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 6 F B
b	福岡博多４Ｃ（賃）　　　　-801	1,872 ( 1,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	2,282
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,230,000 円	423,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	3,951,115 円	49,388,940　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 690,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,595,500 円	423,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,313,415 円　（　　　　　　 26,896 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	423,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,955.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,703,200 円（　　　　　 49,905 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,182,607 円
②総費用	13,313,415 円
③純収益　①－②	35,869,192 円
④建物等に帰属する純収益	24,703,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,165,992 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,455,835 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 275,153,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 556,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡中央 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-7

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　哲

TEL.

鑑定評価額

310,000,000 円

１㎡当たりの価格

626,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区清川２丁目４号１３番１｢清川２－４－１９｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.6	店舗兼共同住宅ＲＣ12	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域	南西11.6m市道、南東側道	水道、ガス、下水	薬院 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 140 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

１１．６ｍ市道

交通

施設

薬院駅　南東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は天神地区へのアクセスが良好で、賃貸マンションが相次いで供給されているため、地価は上昇傾向に
て推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 640,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 576,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区及び博多区において、地下鉄空港線沿線等の共同住宅を中心とする地域である。需要者の中心は、
賃貸向け共同住宅を開発するデベロッパー又は証券化目的で取得するＪリート等の機関投資家が想定される。都心部へ
の交通利便性に優れ、土地価格に割安感がある近隣地域は開発用地の取得が活発であり、土地価格は上昇している。市
場の中心価格帯は容積率１００％当たり坪単価で５０万円～６０万円の水準にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層の共同住宅が建ち並ぶ商業地域であることから、最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を前提とした収益価格を査
定したが、試算の特性として、間取り、仕様等の想定要因を多数含んでいる。一方、比準価格は類似性の高い取引事例
を中心として査定しており、市場の実態を反映し説得力を有する。従って、本件では、比準価格を中心に、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 990,000 円／㎡

[111.1]
100

100
[100.0]

100
[185.1]

[105.0]
100

624,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により経済は停滞している
が、天神ビッグバンや金融緩和政策等により
中央区には投資マネーが流入している。

収受できる賃料水準と比較して土地価格に割
安感が認められ、天神地区へのアクセスが良
好なため、開発用地の取得競争が過熱してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+18.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｋ -1307	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡中央５Ｋ -7	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡中央５Ｋ -807	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
d	福岡博多４Ｃ -208	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	東22m市道、北西4m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 870,992	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	924,994	100 [ 144.1]	641,911	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	674,000
b	(　 ) 611,222	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	682,735	100 [ 114.2]	597,842		628,000
c	(　 ) 559,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	559,673	100 [ 90.2]	620,480		652,000
d	(　 ) 491,786	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	534,758	100 [ 100.3]	533,159		560,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 640,000 円／㎡]

福岡中央 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,702,925	13,784,040	35,918,885	24,352,800	11,566,085	（　0.9364） 10,830,482	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	285,012,684 円　　　　（　 576,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	ＲＣ11	1,955.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	17.6 m x 28.2 m	前面道路：市道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：共同住宅（単身者向け、１Ｒ：平均専有面積約２８㎡）

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

中高層の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	70.0	122.50	2,500	306,250	8.0	2,450,000
							0.0	0
2～11	共同住宅	175.00	95.0	166.25	2,180	362,425	2.0	724,850
							1.0	362,425
～	機械室	30.00

～

～

計		1,955.00	91.3	1,785.00		3,930,500		9,698,500
								3,624,250

⑨年額支払賃料	3,930,500 円　×　12ヶ月　＝　 47,166,000 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,785.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,142,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,308,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,029,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,718,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,698,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,624,250 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 891,739 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,702,925 円　　　　（　 100,410 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-705	2,500 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,218	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-802	2,285 ( 2,192)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,332
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,085,000 円	417,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,597,240 円	50,748,000　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 723,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,544,500 円	417,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,784,040 円　（　　　　　　 27,847 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	417,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 1,955.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,352,800 円（　　　　　 49,198 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,702,925 円
②総費用	13,784,040 円
③純収益　①－②	35,918,885 円
④建物等に帰属する純収益	24,352,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,566,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,830,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,880 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 285,012,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 576,000 円／㎡）