鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５ＫＤＨ -1301	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,491)
b	福岡中央５Ｋ -202	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南35m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	福岡中央５Ｋ -8	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南7.8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡中央５Ｋ -302	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	福岡中央５Ｋ -1003	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	東12m市道、北西5m、二方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,270,869	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,270,869	100 [ 111.1]	2,043,986	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,150,000
b	(　 ) 1,724,101	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,808,582	100 [ 88.2]	2,050,546		2,150,000
c	(　 ) 1,661,000	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	2,012,627	100 [ 101.6]	1,980,932		2,080,000
d	(　 ) 1,259,277	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,334,834	100 [ 65.9]	2,025,545		2,130,000
e	(　 ) 1,109,220	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	1,245,791	100 [ 64.6]	1,928,469		2,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +1.52	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,130,000 円／㎡]

福岡中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,296,311	19,666,856	44,629,455	23,758,200	20,871,255	（　0.9585） 20,005,098	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	555,697,167 円　　　　（　 1,960,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	ＲＣ7	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	284 ㎡	14.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～７階は事務所、機械式駐車場４台を想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	75.0	135.00	5,500	742,500	12.0	8,910,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	180.00	80.0	144.00	4,300	619,200	12.0	7,430,400
							0.0	0
塔屋～	機械室	20.00

～

～

計		1,280.00	78.0	999.00		4,457,700		53,492,400
								0

⑨年額支払賃料	4,457,700 円　×　12ヶ月　＝　 53,492,400 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 999.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,988,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,480,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,657,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,782,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,492,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 513,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,296,311 円　　　　（　 226,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-904	3,958 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,080	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,343 円/㎡　月額支払賃料（　 4,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-905	4,581 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,627
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,970,000 円	394,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,301,656 円	66,440,400　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,258,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,349,000 円	394,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,666,856 円　（　　　　　　 69,249 円／㎡）　　（経費率　　 30.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	394,000,000 円	設計監理料率　 299,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,758,200 円（　　　　　 83,656 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,296,311 円
②総費用	19,666,856 円
③純収益　①－②	44,629,455 円
④建物等に帰属する純収益	23,758,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,871,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,005,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,440 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 555,697,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,960,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡中央 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-5

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　井上　慶一

TEL.

鑑定評価額

611,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区渡辺通２丁目２号３番１｢渡辺通２－２－２｣				②地積　(㎡)	284 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.5	診療所兼事務所ＲＣ4	中層事務所ビルが多い駅近で幹線沿いの商業地域	南東25m市道、南西側道	水道、ガス、下水	薬院 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

薬院駅に近接し、事務所ビル
のほ、店舗ビルや賃貸マンシ
ョンも混在する地域。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

薬院駅　東方

250m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

薬院駅に近接する中層店舗兼事務所ビル、賃貸マンション等が混在する商業地域である。オフィスの稼働状況は
やや苦戦しているものの、事務所ビル用地の取得需要も高く、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,880,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、中央区、博多区に存する市内中心部の商業地域である。需要者の中心はデベロッパーや不動産フ
ァンド等の機関投資家、事業法人等である。当該地域は薬院駅や渡辺通駅への接近性も優るため競争力は高い。土地の
価格水準は、敷地規模や基準容積率にもよるが、近隣地域であれば概ね２，１００，０００～２，２００，０００円／
㎡程度が中心になるものと判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、
比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地
との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,600,000 円／㎡

[108.8]
100

100
[100.0]

100
[ 86.4]

[105.0]
100

2,120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ロシアによるウクライナ侵攻や中国のゼロコ
ロナ政策等による物価高の反面、資金は不動
産市場に流れ込み、引き続き地価は上昇傾向
で推移している。

店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線沿いの商
業地域。薬院駅への接近性に優れ、繁華性も
高く、不動産需要は旺盛で、地価は上昇傾向
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｋ -5	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北35.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡中央５ＫＤＨ -101	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	南36m市道、中間画地		商業 (80,494)
c	福岡中央５ＫＤＨ -1301	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,491)
d	福岡中央５Ｋ -202	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南35m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,730,433	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,862,445	100 [ 90.2]	2,064,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,170,000
b	(　 ) 2,367,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,367,424	100 [ 109.4]	2,164,007		2,270,000
c	(　 ) 2,270,869	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,270,869	100 [ 106.2]	2,138,295		2,250,000
d	(　 ) 1,724,101	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,808,582	100 [ 85.8]	2,107,904		2,210,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,200,000 円／㎡]

福岡中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,231,050	19,559,077	44,671,973	23,994,600	20,677,373	（　0.9578） 19,804,788	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	535,264,541 円　　　　（　 1,880,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	ＲＣ7	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	284 ㎡	14.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

７階建店舗兼事務所を想定（１階：店舗、２階～７階：事務所、機械式駐車場４台）

⑦有効率　 75.7 ％
の理由

同種のビルとしては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	70.0	126.00	6,000	756,000	12.0	9,072,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	180.00	78.0	140.40	4,600	645,840	10.0	6,458,400
							0.0	0
塔屋～	機械室	20.00

～

～

計		1,280.00	75.7	968.40		4,631,040		47,822,400
								0

⑨年額支払賃料	4,631,040 円　×　12ヶ月　＝　 55,572,480 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 968.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,296,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の事務所の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	26,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,869,120 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,560,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,657,165 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,771,955 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,822,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 459,095 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,231,050 円　　　　（　 226,166 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-9	4,403 ( 4,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,493	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,638 円/㎡　月額支払賃料（　 4,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-905	4,581 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,090
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,970,000 円	394,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,300,077 円	66,429,120　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,152,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,349,000 円	394,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	394,000 円	394,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,559,077 円　（　　　　　　 68,870 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	394,000,000 円	設計監理料率　 299,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,994,600 円（　　　　　 84,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,231,050 円
②総費用	19,559,077 円
③純収益　①－②	44,671,973 円
④建物等に帰属する純収益	23,994,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,677,373 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,804,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 535,264,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,880,000 円／㎡）