鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｋ -305	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	福岡中央５Ｋ -1306	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南西2.8m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	福岡中央５ＫＤＨ -206	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東4.1m市道、中間画地		商業 (100,246)
d	福岡中央５Ｋ -103	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東12.1m市道、南8m、角地		準工 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 635,348	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	756,770	100 [ 99.7]	759,047	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	758,000
b	(　 ) 559,043	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	614,947	100 [ 87.3]	704,407		703,000
c	(　 ) 570,916	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	613,735	100 [ 89.8]	683,447		682,000
d	(　 ) 578,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	566,881	100 [ 81.0]	699,853		698,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +1.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 710,000 円／㎡]

福岡中央 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用の用途に鑑み、開発法を適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,934,853,096	1,065,842,190	12	850,000	2,728.00	310,000	3,024.00
⑧開発法による価格	869,010,906 円　　　　（　 612,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -22　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,419 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,419.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
470.50 ㎡	3,024.00 ㎡	2,828.00 ㎡	196.00 ㎡	2,728.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 35 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 33.2 ％）	（ 213.1 ％）	（ 199.3 ％）	（ 13.8 ％）	（ 90.21 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	27.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		13.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

850,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 850,000 円／㎡　　×　　 2,728.00 ㎡　　＝　　　　 2,318,800,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,318,800,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 319,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 319,300 円／㎡　　×　　　 3,024.00 ㎡　　＝　　　　 965,563,200 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,318,800,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 278,256,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,243,819,200 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	20 ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	139,128,000 円	( 6 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 126,592,567 円
	販売総額(2期)	92,752,000 円	( 4 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 80,499,461 円
	販売総額(3期)	2,086,920,000 円	( 90 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,727,761,068 円
収入合計		－	－	－	－	1,934,853,096 円
支出	建築工事費(1期)	96,556,320 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 91,236,067 円
	建築工事費(2期)	96,556,320 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 85,404,065 円
	建築工事費(3期)	772,450,560 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 639,511,819 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	111,302,400 円	( 40 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 105,169,638 円
	販売管理費(2期)	111,302,400 円	( 40 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 98,446,973 円
	販売管理費(3期)	55,651,200 円	( 20 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 46,073,628 円
支出合計		－	－	－	－	1,065,842,190 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,934,853,096 円　　－　　　　　　 1,065,842,190 円　　＝　　　　　 869,010,906 円 612,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡中央 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -22

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高木　俊二

TEL.

鑑定評価額

979,000,000 円

１㎡当たりの価格

690,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区薬院４丁目３２７番｢薬院４－１７－２０｣				②地積　(㎡)	1,419 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m (70,200)
	不整形 1:1.5	共同住宅ＲＣ8	大規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域	南東13m市道、三方路	水道、ガス、下水	薬院大通 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

通称「浄水通り」

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

薬院大通駅　南西方

250m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

中央区でも屈指の高級住宅街として認識されている。開発余地のある土地は少なく、今後も現状を維持するもの
と予測する。地価は上昇傾向を維持している。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 696,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 675,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、中央区の利便性の高い住宅地域。需要者は分譲マンション業者が中心となる。中央区は新築分譲
マンション成約戸数が伸びており、Ｒ４／８在庫は前年同月比で半分以下まで減少した。地域の名声が高いエリアだが
、分譲価格は上限に近く、用地費の増加と建築費の増加をどこまで価格転嫁できるかは不透明。需要価格帯は分譲マン
ション素地で容積率１００％当たり坪１１０万円。新築分譲マンションは戸当たり６０００～８０００万円。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域と住環境が類似する更地の取引事例を重視して試算した。開発法による価格は分譲マンションの投
資採算性から試算した素地価格で、有力な価格の指標となる。分譲マンション業者は建設用地の仕入れがスムーズに行
えておらず、高値でも仕入れざるをえない市況にある。以上より、市場取引の実情を反映する比準価格を重視し、投資
採算性からみた開発法価格を勘案し、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 575,000 円／㎡

[116.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.0]

[ 99.8]
100

693,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    603,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の過去５年人口変動率は＋６．８％で
、博多区（＋９．５％）に次いで増加率が高
い。

令和４年１月以降の薬院４丁目・浄水通りエ
リアの建築確認は２棟（共同住宅１棟、店舗
ビル１棟）。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｋ -304	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	福岡中央５Ｋ -305	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	福岡中央５Ｋ -1004	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	東8m市道、南5m、角地		１住居高度地区風致地区 (80,200)
d	福岡中央５ＫＤＨ -206	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東4.1m市道、中間画地		商業 (100,246)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 669,427	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	693,526	100 [ 96.1]	721,671	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	720,000
b	(　 ) 635,348	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	756,770	100 [ 101.5]	745,586		744,000
c	(　 ) 635,297	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	656,474	100 [ 94.1]	697,634		696,000
d	(　 ) 570,916	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	613,735	100 [ 90.6]	677,412		676,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 696,000 円／㎡]

福岡中央 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		本標準地のような大規模地だと分譲マンションデベロッパーが購入するケースが多い。よって分譲マンション用地を最有効使用と判断し、収益還元法は採用しないこととした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,097,690,144	1,139,647,387	12	922,000	2,728.00	330,000	3,024.00
⑧開発法による価格	958,042,757 円　　　　（　 675,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -22　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,419 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,419.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
470.50 ㎡	3,024.00 ㎡	2,828.00 ㎡	196.00 ㎡	2,728.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 35 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 33.2 ％）	（ 213.1 ％）	（ 199.3 ％）	（ 13.8 ％）	（ 90.21 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.0 ｍ 47.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		13.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

922,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 922,000 円／㎡　　×　　 2,728.00 ㎡　　＝　　　　 2,515,216,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,515,216,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 339,900 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 339,900 円／㎡　　×　　　 3,024.00 ㎡　　＝　　　　 1,027,857,600 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,515,216,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 301,825,920 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,329,683,520 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	20 ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	125,760,800 円	( 5 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 114,429,752 円
	販売総額(2期)	125,760,800 円	( 5 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 109,147,798 円
	販売総額(3期)	2,263,694,400 円	( 90 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,874,112,594 円
収入合計		－	－	－	－	2,097,690,144 円
支出	建築工事費(1期)	102,785,760 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 97,122,265 円
	建築工事費(2期)	102,785,760 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 90,914,005 円
	建築工事費(3期)	822,286,080 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 680,770,646 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	120,730,368 円	( 40 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 114,078,125 円
	販売管理費(2期)	120,730,368 円	( 40 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 106,786,010 円
	販売管理費(3期)	60,365,184 円	( 20 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 49,976,336 円
支出合計		－	－	－	－	1,139,647,387 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,097,690,144 円　　－　　　　　　 1,139,647,387 円　　＝　　　　　 958,042,757 円 675,000 円／㎡