鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｋ -706	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,150)
b	福岡中央５Ｋ -802	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m 風致地区 (60,150)
c	福岡中央５Ｋ -1101	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,150)
d	福岡中央４Ｃ -1307	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	南東6.2m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,886	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	160,772	100 [ 113.5]	141,649	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 131,327	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	135,878	100 [ 90.0]	150,976		152,000
c	(　 ) 135,224	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,309	100 [ 93.1]	151,782		153,000
d	(　 ) 185,000	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,800	100 [ 103.0]	193,981		196,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 149,000 円／㎡]

福岡中央 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,524,593	942,400	3,582,193	2,494,570	1,087,623	（　0.9767） 1,062,281	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	28,710,297 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	255 ㎡	14.6 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建アパート：２ＬＤＫ（６０㎡）×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を採用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	120.00	100.0	120.00	1,420	170,400	1.0	170,400
							2.0	340,800
2～	居宅	120.00	100.0	120.00	1,430	171,600	1.0	171,600
							2.0	343,200
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		342,000		342,000
								684,000

⑨年額支払賃料	342,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,104,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を計上する慣行がないため非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,104,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 229,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,354,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	342,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 684,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 166,544 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,524,593 円　　　　（　 17,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-703	2,089 ( 2,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,607	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-803	1,639 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,425
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,500 円	40,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	229,200 円	4,584,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 342,500 円	40,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 942,400 円　（　　　　　　 3,696 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,300,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,494,570 円（　　　　　 9,783 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,524,593 円
②総費用	942,400 円
③純収益　①－②	3,582,193 円
④建物等に帰属する純収益	2,494,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,087,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,062,281 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,710,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡中央 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -18

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　空井　良元

TEL.

鑑定評価額

37,700,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区笹丘３丁目２２６番｢笹丘３－１８－２５｣				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	六本松 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北６ｍ市
道

交通

施設

六本松駅　南方

2.1km

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域である。今後も現状維持程度で推移するものと予測する。都心接近
性に優れる中央区の住宅需要は根強いことから、地価水準は緩やかな上昇基調で推移していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、中央区南西部の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域と判断される。需要者の中心は、福岡市中心
部へ通勤する給与所得者等である。需給動向としては、金融緩和政策による低金利は依然として継続しており、笹丘地
区は戸建住宅地として選好性が高いことから、住宅地としての需要は底堅い。土地取引の中心的な価格帯は、標準的な
画地規模で、概ね３，８００万円前後程度の水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域において比較的多くの信頼性のある取引事例を収集し得た。比準価
格は、現実の市場動向を反映した実証的な価格である。一方、対象地周辺では共同住宅等も見受けられるが、収益性よ
りも居住の快適性等が重視される住宅地域であることから収益価格は低位に求められた。したがって、比準価格を標準
として、収益価格を比較考量し、昨年の価格からの変動状況等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市の不動産市況はコロナ禍においても概
ね堅調に推移している。中央区の人口は増加
傾向にあり、住宅地の実需は根強い。

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。
閑静な住宅地域として選好性の高いエリアで
あることから、地価は緩やかな上昇傾向が続
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｋ -402	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
b	福岡中央４Ｃ -1307	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	南東6.2m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (60,150)
c	福岡中央５Ｋ -802	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m 風致地区 (60,150)
d	福岡中央５Ｋ -806	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南4.3m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,230	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,028	100 [ 89.9]	151,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 185,000	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,800	100 [ 129.8]	153,929		155,000
c	(　 ) 131,327	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	135,878	100 [ 90.0]	150,976		152,000
d	(　 ) 197,885	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	190,274	100 [ 125.4]	151,734		153,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

福岡中央 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,679,042	953,140	3,725,902	2,494,570	1,231,332	（　0.9767） 1,202,642	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	32,503,838 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	255 ㎡	14.6 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４０㎡の広め１ＬＤＫ（計６戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	120.00	100.0	120.00	1,470	176,400	1.0	176,400
							1.0	176,400
2～	住宅	120.00	100.0	120.00	1,550	186,000	1.0	186,000
							1.0	186,000
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		362,400		362,400
								362,400

⑨年額支払賃料	362,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,348,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,348,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 241,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,587,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	362,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 362,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 88,239 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,679,042 円　　　　（　 18,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-803	1,639 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	1,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,623 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡中央５Ｋ（賃）　　　　-8	1,772 ( 1,699)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	1,622
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,500 円	40,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	241,440 円	4,828,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 342,500 円	40,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 953,140 円　（　　　　　　 3,738 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,300,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,494,570 円（　　　　　 9,783 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,679,042 円
②総費用	953,140 円
③純収益　①－②	3,725,902 円
④建物等に帰属する純収益	2,494,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,231,332 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,202,642 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,716 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,503,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）