鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｋ -1103	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,150)
b	福岡中央５ＫＤＨ -204	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	北5.8m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	福岡中央５ＫＤＨ -203	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	西4.5m市道、南東3.5m、角地		１住居風致地区高度地区 (70,180)
d	福岡南５Ｋ -506	福岡市南区		更地	（　）	不整形	北5.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,039	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	328,992	100 [ 81.6]	403,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	403,000
b	(　 ) 415,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	415,659	100 [ 95.0]	437,536		438,000
c	(　 ) 363,210	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	385,388	100 [ 91.8]	419,813		420,000
d	(　 ) 277,121	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	339,066	100 [ 82.4]	411,488		411,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 418,000 円／㎡]

福岡中央 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションであるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションであるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
976,244,769	592,636,945	13	810,000	1,419.58	296,000	1,746.83
⑧開発法による価格	383,607,824 円　　　　（　 390,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -16　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
983 ㎡	㎡		㎡		㎡	983.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
454.51 ㎡	1,746.83 ㎡	1,470.68 ㎡	276.15 ㎡	1,419.58 ㎡	ＲＣ・5F ( 20 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.2 ％）	（ 177.7 ％）	（ 149.6 ％）	（ 28.1 ％）	（ 81.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	29.5 ｍ 33.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.9 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

810,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 810,000 円／㎡　　×　　 1,419.58 ㎡　　＝　　　　 1,149,859,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,149,859,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 296,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 304,880 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 304,880 円／㎡　　×　　　 1,746.83 ㎡　　＝　　　　 532,573,530 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,149,859,800 円　　×　　　　　 13 ％　　＝　　　　 149,481,774 円

支出合計　④+⑤+⑥

682,055,304 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	91,988,784 円	( 8 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 81,410,074 円
	販売総額(2期)	827,899,056 円	( 72 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 703,383,038 円
	販売総額(3期)	229,971,960 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 191,451,657 円
収入合計		－	－	－	－	976,244,769 円
支出	建築工事費(1期)	53,257,353 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 50,099,192 円
	建築工事費(2期)	53,257,353 円	( 10 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 47,612,074 円
	建築工事費(3期)	426,058,824 円	( 80 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 361,979,577 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	59,792,710 円	( 40 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 55,678,972 円
	販売管理費(2期)	59,792,710 円	( 40 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 52,378,414 円
	販売管理費(3期)	29,896,355 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 24,888,716 円
支出合計		－	－	－	－	592,636,945 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	976,244,769 円　　－　　　　　　 592,636,945 円　　＝　　　　　 383,607,824 円 390,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡中央 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -16

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　吉川　博貴

TEL.

鑑定評価額

396,000,000 円

１㎡当たりの価格

403,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区平尾３丁目３１７番｢平尾３－２６－４｣				②地積　(㎡)	983 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:1.2	共同住宅ＲＣ4F1B	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	東5.9m市道	水道、ガス、下水	西鉄平尾 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平尾地区の閑静な優良住宅地
域

街

路

５．９ｍ市道

交通

施設

西鉄平尾駅　西方

1.0km

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

選好性の高い優良住宅地である。マンション用地の不足から、マンションデベロッパーの用地取得意欲は旺盛で
あり、マンション適地である当該地域の地価は引き続き上昇傾向にて推移すると予想する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 406,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 374,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市中央区南部、南区北部の住宅地が中心であるが、マンション用地の不足から福岡市内のマンション
適地となり得る住宅地域一体と判断した。前者の地域は市内でも名声の高い、選好性の強い住宅地で、主たる需要は規
模を有する土地については、マンションデベロッパーが中心となる。マンション用地の不足から、マンション適地の取
得競争は過熱しており、市場価格の中心となる価格帯は容積率１００％当たり坪８０万円～９０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、マンション開発素地の取引事例を中心に試算されており、規範性が高い。一方開発法による価格は、主た
る需要者であるマンションデベロッパーの投資採算性に着目して求められた価格であるが、試算の過程において想定項
目が多数介在することから規範性にやや劣ると判断した。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を重
視し、開発法による価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 461,000 円／㎡

[106.1]
100

100
[100.0]

100
[122.0]

[100.0]
100

401,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    369,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の人口、世帯数は増加傾向で推移して
いる。割安な戸建用地、マンション用地が地
価上昇を牽引する形で、地価は上昇率を拡大
させている。

マンション用地の不足から、デベロッパーの
用地取得意欲は旺盛である。優良住宅地であ
る当地域での用地取得需要は強く、地価は上
昇傾向で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南５Ｋ -1008	福岡市南区		更地	（　）	不整形	東6m県道、北西3.4m、南東4.7m、南西5m、四方路		１住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡早良５Ｋ -603	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	福岡博多５Ｋ -8	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	北東5.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	福岡南５Ｋ -506	福岡市南区		更地	（　）	不整形	北5.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,616	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	340,399	100 [ 84.9]	400,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	401,000
b	(　 ) 302,550	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	329,780	100 [ 76.4]	431,649		432,000
c	(　 ) 263,702	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	287,435	100 [ 72.1]	398,662		399,000
d	(　 ) 277,121	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	339,066	100 [ 84.1]	403,170		403,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 406,000 円／㎡]

福岡中央 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市場参加者は賃貸事業を営む不動産業者でなく、分譲マンション開発業者と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションのため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
984,681,452	617,055,068	13	817,000	1,419.58	317,625	1,746.83
⑧開発法による価格	367,626,384 円　　　　（　 374,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -16　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
983 ㎡	㎡		㎡		㎡	983.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
454.51 ㎡	1,746.83 ㎡	1,470.68 ㎡	276.15 ㎡	1,419.58 ㎡	ＲＣ・5F ( 17 戸) 84㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.2 ％）	（ 177.7 ％）	（ 149.6 ％）	（ 28.1 ％）	（ 81.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	29.5 ｍ 33.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.9 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

817,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 817,000 円／㎡　　×　　 1,419.58 ㎡　　＝　　　　 1,159,796,860 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,159,796,860 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 317,625 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 327,154 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 327,154 円／㎡　　×　　　 1,746.83 ㎡　　＝　　　　 571,482,422 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,159,796,860 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 139,175,623 円

支出合計　④+⑤+⑥

710,658,045 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	92,783,749 円	( 8 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 82,113,618 円
	販売総額(2期)	835,053,739 円	( 72 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 709,461,657 円
	販売総額(3期)	231,959,372 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 193,106,177 円
収入合計		－	－	－	－	984,681,452 円
支出	建築工事費(1期)	57,148,242 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 53,759,351 円
	建築工事費(2期)	57,148,242 円	( 10 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 51,090,528 円
	建築工事費(3期)	457,185,938 円	( 80 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 388,425,173 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	55,670,249 円	( 40 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 51,840,136 円
	販売管理費(2期)	55,670,249 円	( 40 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 48,767,138 円
	販売管理費(3期)	27,835,125 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 23,172,742 円
支出合計		－	－	－	－	617,055,068 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	984,681,452 円　　－　　　　　　 617,055,068 円　　＝　　　　　 367,626,384 円 374,000 円／㎡