別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡中央 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -11 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　裕二   TEL.

鑑定評価額 77,000,000 円  １㎡当たりの価格 355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 270,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区地行浜１丁目２９番４５ ｢地行浜１－５－３｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 唐人町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 唐人町駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、名声の高い優良な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測 する。住宅地の需要が比較的底堅く、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    355,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市内の名声の高い優良な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域が主と判断した。需要者は福岡市内に勤務す る３０～４０歳代の戸建住宅を建設することを目的とした一次取得者が中心である。福岡市内の人口は増加傾向で推移 しているほか、住宅ローンの低金利も背景に、住宅地の需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地 のみで７７００万円程度、新築戸建物件で１億２０００万円程度で高所得者層向きのマーケットが特徴である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目したものであり、近隣地域と代替・競争関係にある類似地域に存する取引事例を基に 適正に補修正を行った実証的な価格である。一方、近隣地域は、自用を前提とする持家主体の戸建住宅地域であり、ア パート等は見受けられないため、賃貸市場が成熟しておらず収益還元法が適用できなかった。従って、比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡中央 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    461,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [143.2] [103.0] 100 352,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    338,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、物価上昇や海外景気の下振れ等に注 視する必要があるものの緩やかに持ち直して いる。周辺環境が良好な中央区の住宅地需要 は比較的底堅い。 既成の住宅地域で地域内には特段の変動要因 は見られない。居住環境が良好で質の高い建 物が連たんする高級な住宅地の需要は高い傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％